Die Mietpreisbremse ist ein zentrales Instrument der deutschen Wohnungspolitik. Ihr Ziel ist es, den Anstieg der Mieten in angespannten Wohnungsmärkten zu verlangsamen und damit für mehr soziale Gerechtigkeit auf dem Wohnungsmarkt zu sorgen. Seit ihrer Einführung im Jahr 2015 ist sie Gegenstand intensiver Diskussionen zwischen Mietern, Vermietern und politischen Entscheidungsträgern. Doch was genau beinhaltet diese Regelung – und welche konkreten Auswirkungen hat sie auf beide Seiten?
Was ist die Mietpreisbremse?
Die Mietpreisbremse begrenzt die zulässige Miete bei Neuvermietungen in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt. In der Regel darf die Miete bei einem neuen Mietvertrag höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Diese Vergleichsmiete wird anhand lokaler Mietspiegel berechnet. Die Entscheidung, ob ein Gebiet als angespannt gilt, liegt bei den Bundesländern und wird durch entsprechende Verordnungen geregelt.
Es gibt allerdings wichtige Ausnahmen: Neubauten, die nach dem 1. Oktober 2014 fertiggestellt wurden, sind ebenso ausgenommen wie Wohnungen, die nach umfassender Modernisierung erstmals wieder vermietet werden. Diese Ausnahmen sollen sicherstellen, dass Investitionen in neuen Wohnraum nicht behindert werden und Modernisierungen weiterhin attraktiv bleiben.
Auswirkungen auf Mieter
Für Mieter bietet die Mietpreisbremse einen wichtigen Schutz – insbesondere in Städten wie Berlin, Hamburg oder München, wo der Wohnungsmarkt stark umkämpft ist. Sie verhindert, dass die Mietpreise bei einem Wohnungswechsel unkontrolliert steigen. Dennoch müssen Mieter wachsam bleiben, denn nicht alle Vermieter halten sich an die gesetzlichen Vorgaben.
Vermehrt versuchen einige Vermieter, die Mietpreisbremse zu umgehen – etwa durch Möblierung der Wohnung oder überhöhte Zuschläge für angebliche Modernisierungen. Mieter haben jedoch das Recht, die verlangte Miete überprüfen zu lassen und – falls ein Verstoß vorliegt – bis zu 30 Monate rückwirkend überzahlte Beträge zurückzufordern. In vielen Städten bieten Mieterschutzvereine oder Online-Portale bereits Unterstützung bei der Prüfung von Mietverträgen.
Auswirkungen auf Vermieter
Für Vermieter bedeutet die Mietpreisbremse eine Einschränkung bei der Gestaltung der Mieteinnahmen. Besonders in Märkten mit stark steigender Nachfrage kann dies zu finanziellen Einbußen führen, da die Miete nicht beliebig angepasst werden darf. Gleichzeitig stellt die Mietpreisbremse höhere Anforderungen an Transparenz und Dokumentation – insbesondere im Hinblick auf Modernisierungen oder die Einstufung der Immobilie.
Geplante Änderungen ab 2025 sehen sogar strengere Kontrollen vor. So soll unter anderem ein digitales Mietpreis-Monitoring eingeführt werden, und bei Verstößen könnten Bußgelder von bis zu 150.000 Euro drohen – deutlich mehr als bisher. Auch wird diskutiert, die Mietpreisbremse stärker an den Wohnungsneubau zu koppeln: Wer neu baut oder investiert, könnte künftig von Ausnahmen profitieren. Für viele Vermieter bedeutet das eine stärkere Orientierung an langfristigen Investitionen.
Rechtliche Grundlagen und regionale Unterschiede
Die rechtliche Basis der Mietpreisbremse bildet § 556d des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB). Er regelt die zulässige Miethöhe bei Neuvermietungen in angespannten Märkten. Allerdings ist die Mietpreisbremse kein bundesweit einheitliches Gesetz, sondern wird auf Landesebene umgesetzt. Das führt zu regionalen Unterschieden in der Gültigkeit und Ausgestaltung.
So gilt die Mietpreisbremse in vielen Großstädten – etwa in Frankfurt, Hamburg, Köln oder Düsseldorf – nur in ausgewählten Stadtteilen. In Berlin hingegen wurde sie kürzlich bis Ende 2025 verlängert, um eine drohende Lücke zu vermeiden. Der Berliner Senat prüft zudem eine Ausweitung auf weitere Bezirke. Auch München setzt auf eine selektive Anwendung, insbesondere in stark nachgefragten Vierteln wie Schwabing oder Haidhausen. Leipzig, das in den letzten Jahren stark gewachsen ist, nutzt die Mietpreisbremse ebenfalls gezielt in stark verdichteten Stadtteilen.
Fazit
Die Mietpreisbremse bleibt ein bedeutendes Instrument zur Regulierung des Wohnungsmarkts – auch wenn sie nicht unumstritten ist. Für Mieter bietet sie Schutz vor plötzlichen Mietsteigerungen, für Vermieter bedeutet sie eine klare gesetzliche Grenze, aber auch eine gewisse Planbarkeit. Die geplanten Reformen ab 2025 zielen darauf ab, die Mietpreisbremse weiter zu präzisieren, Missbrauch besser zu ahnden und gleichzeitig Anreize für den Wohnungsbau zu schaffen.
Besonders wichtig wird es künftig sein, eine Balance zwischen Mieterschutz und Investitionsanreizen zu finden. Denn nur wenn beides in einem ausgewogenen Verhältnis steht, kann die Mietpreisbremse langfristig zur Entspannung des Wohnungsmarkts beitragen. Ob Mieter oder Vermieter – ein solides Verständnis der Mietpreisbremse ist unerlässlich, um sich auf dem deutschen Immobilienmarkt rechtssicher und erfolgreich zu bewegen.
