Seit Ende Februar 2022 zeigt der Leipziger Immobilienmarkt eine drastische Veränderung. Das Kräfteverhältnis von Verkäufern zu Käufern hat sich infolge politischer Konflikte, stark gestiegener Lebenshaltungskosten, Energiepreise, Baumaterialien, Hypothekenzinsen sowie Lieferengpässe und Inflation komplett umgekehrt.
Noch vor einem Jahr herrschte eine Atmosphäre des Optimismus über zweistellige Preisanstiege, eine knappe Angebotssituation und eine überaus hohe Nachfrage auf dem Immobilienmarkt. Der Boom schien unaufhaltsam zu sein.
Die Verkäufer befanden sich in einer starken Position: Sie konnten sich die Käufer entweder nach Sympathie oder Bonität aussuchen und zugleich ihre Preisvorstellungen durchsetzen.
Heute hat sich jedoch alles verändert. Die Käufer haben das Ruder übernommen und genießen eine größere Auswahl. Der Entscheidungsdruck ist geringer geworden, sie haben die Möglichkeit, ein Preisangebot abzugeben, welches für sie akzeptabel ist.
In diesem Blogbeitrag erfahren Sie alles über die aktuellen Preisentwicklungen auf dem Leipziger Immobilienmarkt. Bleiben Sie mit uns auf dem neuesten Stand.
Wandel des Immobilienmarkts in Leipzig: Eine Betrachtung der Veränderungen
Viele potenzielle Käufer haben aufgrund der aktuellen Lage ihre Immobilienpläne vorerst auf Eis gelegt. Besonders betroffen ist der Markt für bezahlbaren Wohnraum, der für Selbstnutzer, darunter viele junge Familien, von großer Bedeutung ist.
Bei Zinsen von ein bis zwei Prozent konnte sich nahezu jeder eine Hypothek leisten. Vor einem Jahr kostete beispielsweise ein Darlehen in Höhe von 300.000 Euro, inklusive Zinsen und Tilgung, rund 1.000 Euro pro Monat. Nun beläuft sich dieser Betrag auf 1.500 Euro, zusätzlich zu höheren Energie- und Lebenshaltungskosten.
Seit Beginn des Jahres hat auch die Entscheidung des Freistaats Sachsen, die Grunderwerbsteuer von 3,5 auf 5,5 Prozent anzuheben, zu zusätzlichen Belastungen geführt – eine Erhöhung von 57 Prozent!
In der Vergangenheit lag der Fokus der Makler primär darauf, möglichst exklusive Objekte zu akquirieren. Verkauf und Vermietung gestalteten sich bei attraktiven Angeboten oft mühelos. Nur wenige Stunden nach Veröffentlichung eines Objekts zeigten dutzende potenzielle Käufer Interesse.
Doch davon ist heute nicht mehr die Rede. Die wichtigste Aufgabe der Makler besteht nun darin, Verkäufer von marktkonformen Preisen zu überzeugen – eine mitunter schwierige Herausforderung.
Wie beeinflusst diese Entwicklung die Preise?
Sowohl institutionelle als auch private Anleger halten derzeit ihre Investitionen zurück. Verkäufer, Käufer sowie Investoren befinden sich momentan in einer abwartenden Position, um die allgemeine Lage und weitere Entwicklungen abzuschätzen. Diese Veränderungen und Unsicherheiten auf dem Leipziger Immobilienmarkt beeinflussen sowohl die Preise in verschiedenen Lagen als auch das Investitionsverhalten der Akteure.
Die Marktexperten gehen davon aus, dass sich im hochpreisigen Segment eine Stagnation auf hohem Niveau abzeichnen wird. Moderate Preisnachlässe im einstelligen Prozentbereich werden in den etwas weniger attraktiven B-Lagen erwartet. Deutlichere Preissenkungen mit Nachlässen von 10 bis 20 Prozent sind bei einigen Objekten in den C-Lagen zu erwarten. Beispiele für A-, B- und C-Lagen in Leipzig können Sie im Folgenden entnehmen:
A-Lagen
• Musikviertel in Stadtbezirk Mitte
• Waldstraßenviertel in Stadtbezirk Mitte
• Pfaffendorf in Stadtbezirk Mitte
• Zöbigker am Cospudener See ist ein Stadtteil von Markkleeberg im Landkreis Leipzig
• Wachau am Markkleeberger See ist ein Stadtteil von Markkleeberg im Landkreis Leipzig
B-Lagen mit starker Tendenz zur A-Lage zu werden
• Südvorstadt
• Seeburgviertel in der Stadtmitte
B-Lagen
• Meusdorf
• Plagwitz
• Lindenau
• Gohlis
• Wiederitzsch
• Connewitz
C-Lagen
• Marienbrunn
• Lössnig
• Volkmarsdorf
• Leutzsch
• Grünau
Auch der Verkauf von Objekten mit Investitionsbedarf gestaltet sich derzeit schwierig.
Im Jahr 2021 wurden Zinshäuser, die das 30-Fache ihrer Jahresnettomieteinnahmen kosteten, nun zu einem Preis angeboten, der 25 Mal oder sogar weniger beträgt.
Dies hat insbesondere Auswirkungen auf die Bauindustrie. Obwohl noch zahlreiche große Bauprojekte anstehen, wird in den kommenden Jahren eine große Anzahl neuer Wohnungen auf den Markt kommen, die dann absorbiert werden müssen.
Ein zunehmend attraktiver Ort für junge Menschen
Keine andere Region in Deutschland kann eine vergleichbar dynamische Entwicklung vorweisen. Bedeutende Unternehmen wie BMW, Porsche und DHL haben die Metropolregion als Standort gewählt. In den letzten zehn Jahren haben sich hier etwa 500 Technologieunternehmen sowie 250 Start-ups angesiedelt.
Die Veränderungen in der Einstellung zu Leipzig werden deutlich durch eine Umfrage unter Studierenden aufgezeigt. Im Jahr 2010 planten noch 80 Prozent von ihnen, Leipzig nach ihrem Studium zu verlassen. Hingegen konnten sich 2020 80 Prozent der Befragten vorstellen, hierzubleiben, eine erfolgreiche Karriere aufzubauen und eine Familie zu gründen.
Im Ranking “FDI Strategy Large European Cities of the Future”, das von der Financial Times ins Leben gerufen wurde, belegte Leipzig im letzten Jahr in der Bewertung der wirtschaftlichen, finanziellen und geschäftlichen Stärken von Städten sowie Regionen den dritten Platz in ganz Europa.
Leipzig – eine Stadt voller Potenzial
Inmitten jeder Herausforderung liegen verborgene Möglichkeiten. Die Stadt hat eine reiche Geschichte erlebt und steht einer vielversprechenden Zukunft gegenüber. Das heutige Leipzig präsentiert sich mit einer harmonischen Gesamtausrichtung und hat nichts mehr gemeinsam mit dem einstigen Bild einer tristen, verfallenen Stadt im Osten, das möglicherweise noch in einigen Köpfen verankert ist.
Ende 2022 verkündete die Stadtverwaltung stolz, dass Leipzig nun 624.689 Einwohner zählt. Damit überholte Leipzig Düsseldorf und ist nun offiziell die siebtgrößte Stadt Deutschlands. In wenigen Jahren wird Leipzig voraussichtlich auch Stuttgart überholen.
Es zeigen sich erste positive Anzeichen: Der Zinsanstieg scheint zum Stillstand gekommen zu sein, die Inflationsrate steigt zumindest nicht weiter an, und auch die Gaspreise sinken wieder. Es besteht die Hoffnung, dass sich diese Phase der Stagnation bereits im Frühling oder Sommer löst und die Situation allmählich wieder normalisiert. Allerdings ist zu beachten, dass sich dieser vorsichtige Trend je nach politischer Lage schnell wieder ändern kann.
Kommentar von Marie-Louise Fischer • Standortleiterin Leipzig
“Ich bin in der glücklichen Lage, Standortleiterin für den Großraum Leipzig zu sein. Diese Stadt hat in den letzten Jahren im Vergleich zu anderen eine überragende Dynamik gezeigt.
Leipzig hat mehrere Alleinstellungsmerkmale, insbesondere als Wirtschafts-, Messe- und Universitätsstadt. Aber auch das grüne Umland sowie die Neuseenlandschaften bei Leipzig wirken attraktiv auf Zuziehende und versprechen eine hohe Lebensqualität. Zu nennen sind hier zum Beispiel die sehr begehrten Lagen am Cospudener See am Stadtrand von Markkleeberg, der Markkleeberger See im Süden der Stadt oder der Kulkwitzer See zwischen Markranstädt und Leipzig Grünau.
Leipzig ist eine sehr zukunftsträchtige Stadt. Die Immobilienpreise entwickeln sich seit Jahren kontinuierlich nach oben. Es ist davon auszugehen, dass die Wanderlust nach Leipzig weiterhin positiv verläuft. Die aktuelle politische und wirtschaftliche Krise beeinflusst diese Entwicklung natürlich und bremst auch etwas aus, jedoch ist der Trend nach oben ganz klar erkennbar. Leerstand sowie bezahlbarer Wohnraum werden sich auch hier drastisch verknappen.
Wohnraumbedarf wird auch in Zukunft in ganz Leipzig vorhanden sein. Zu beachten ist, dass Leipzig noch einen recht niedrigen Mietzins im Vergleich zu westlichen Großstädten hat. Damit ist die Stadt nicht nur für regionale oder westdeutsche Investoren interessant. Auch ausländische Investoren haben Leipzig längst in den Fokus gerückt.
Schließlich empfehle ich Investoren potenzielle Kaufobjekte zu identifizieren und ggf. weiteren Wohnbestand zu aktuell relativ günstigen Preisen – im Vergleich zu anderen wachsenden Metropolen Deutschlands – zu erwerben und in den Bestand zu nehmen.
Zu beachten sind hierbei insbesondere die Ortsteile, die bisher weniger nachgefragt sind, aber die größten Potenziale in der Wertschöpfung ausweisen. Hier sind sicherlich die größten Gewinne nicht kurzfristig, aber langfristig zu generieren, denn der Platz in Leipzig wird knapp. Arrondierung und Verdichtung werden auch in Ortsteilen wie u.a. Grünau ein großes Thema sein.
Das enorme Potenzial der Wertsteigerung, bezogen auf die Lage Leipzig, ist in jeder Hinsicht umfangreich gegeben.”
Marie-Louise Fischer
Standortleiterin Leipzig
Die Preise für Immobilien in Leipzig
Der Immobilienmarkt in Leipzig ist weiterhin in Bewegung und zeigt auch im Jahr 2023 interessante Veränderungen bei den Preisen. Für Eigentumswohnungen beträgt der aktuelle Kaufpreis 3.756 Euro, was im Vergleich zu 2022 eine spürbare Steigerung darstellt. Mit einer Preissteigerung von 9,17 Prozent ist der Markt lebhaft und zeigt eine gewisse Dynamik. Die Abweichung gegenüber dem vorherigen Quartal liegt bei 0,31 Prozent.
Besonders deutlich sind die Preisveränderungen bei Häusern. Im Jahr 2023 liegt der durchschnittliche Kaufpreis bei 4.169 Euro pro Quadratmeter. Dies bedeutet eine wahrzunehmende Preissteigerung von 13,09 Prozent im Vergleich zum Vorjahr, als der Preis bei 3.686 Euro pro Quadratmeter lag. Obwohl es im Vergleich zum vorherigen Quartal eine leichte Abweichung von -0,69 Prozent gibt, bleibt der Immobilienmarkt in Leipzig dynamisch und bietet einige Möglichkeiten.
Es ist wichtig zu beachten, dass diese Veränderungen sowohl Chancen als auch Herausforderungen mit sich bringen. Während höhere Preise für Verkäufer erfreulich sind, können sie für potenzielle Käufer eine finanzielle Belastung darstellen.
