Das Objekt auf einen Blick
Stellen Sie sich vor: Morgens öffnen Sie die Balkontür, und vor Ihnen liegt das satte Grün der oberbayerischen Voralpenlandschaft – der Ammersee glitzert in der Ferne, die Luft riecht nach frischem Gras und Stille. Und trotzdem sind Sie in 40 Minuten im Herzen Münchens.
Dieses außergewöhnliche Mehrgenerationenhaus in Windach vereint auf rund 303,83 m² Wohnfläche und 676 m² Gesamtnutzfläche alles, was ein erfülltes Leben braucht: mehrere flexible Wohneinheiten, großzügige Büro- und Ladenflächen, eine professionelle Produktions- und Werkstattfläche sowie einen parkähnlichen Garten mit Koiteich. Selten findet man ein Objekt, das so viele Lebensentwürfe unter einem Dach vereint.
Rundgang durch das Haus – Etage für Etage
Treten Sie ein. Die folgende Beschreibung führt Sie Schritt für Schritt durch das Haus – vom Keller bis unters Dach – und gibt Ihnen ein genaues Bild davon, was Sie erwartet.
Erdgeschoss – Empfang, Gewerbe & Einliegerwohnung
Das Erdgeschoss ist die strategische Schaltzentrale dieses Hauses – hier trennen sich Wohnen und Gewerbe, ohne sich gegenseitig zu stören. Die Zufahrt erfolgt von der Hechenwanger Straße aus; im Norden des Grundstücks erschließt ein großzügiger gepflasterter Hofbereich mit sechs Außenstellplätzen und einem Carport das Ensemble. Ein zentraler Flur (ca. 12 m²) bildet das Herzstück des Erdgeschosses und verteilt auf alle Bereiche – nach oben in die Wohngeschosse, seitlich in die Gewerbeflächen und direkt auf den Südgarten.
Wohnung 2 – Einliegerwohnung mit eingetragenem Wohnrecht (EG)
Im östlichen Teil des Erdgeschosses liegt eine in sich abgeschlossene 2-Zimmer-Wohnung mit einem großzügigen Wohn-Schlafbereich (ca. 24,4 m²), einer hellen Küche (ca. 11,4 m²), einem modernen Bad (ca. 8,1 m²) sowie einer Speisekammer (ca. 9,1 m²). Diese Einheit ist mit einem eingetragenen Wohnrecht belegt und von einem sehr angenehmen Mieter bewohnt – eine stabile, planungssichere Komponente im Gesamtgefüge.
Gewerbe & Bürofläche (EG) – ideal für Selbstständige und Unternehmer
Im westlichen Erdgeschoss-Trakt befinden sich zwei separate Räume (je ca. 14 m² und 15,1 m²), die aktuell als Büro- bzw. Ladenflächen genutzt werden. Beide Räume sind direkt vom Hauptflur sowie von außen zugänglich und damit ideal für kundenorientierte Nutzungen – als Praxis, Beratungsbüro, Atelier oder Showroom. Ein Gäste-WC (ca. 7,73 m²) mit separatem Zugang ergänzt die gewerbliche Zone.
Produktions- & Werkstatthalle (EG) – das Herzstück für Gewerbetreibende
Das absolut herausragende Alleinstellungsmerkmal dieses Objekts ist die großzügige, ebenerdige Produktions- und Werkstattfläche im Nordflügel des Erdgeschosses. Im Bestandsplan als "Lager" ausgewiesen, umfasst dieser Bereich eine zusammenhängende Nutzfläche von ca. 77 m² – ergänzt um einen Abstellraum (ca. 10,57 m²) sowie den Heizungsaufstellraum (ca. 28,24 m²) mit der modernen Pellet-Heizanlage. Zusammen ergibt sich hier ein gewerblicher Nutzbereich von über 115 m² auf einer Ebene, mit ebenem Zugang vom Hof, hoher Raumhöhe und optimaler Anlieferbarkeit.
Diese Fläche eignet sich hervorragend als Werkstatt für Handwerksbetriebe, als Atelier für Künstler und Designer, als Produktionsraum für Manufakturen und Kleinbetriebe, als Lager mit direktem Hof- und Straßenzugang oder als erweiterbare Gewerbefläche für Start-ups und Kreativwirtschaft. In Kombination mit den separaten Büroräumen entsteht im Erdgeschoss ein vollwertiger Gewerbebereich mit eigenem Eingang – der das Wohnen in den Obergeschossen in keiner Weise berührt.
Obergeschoss – Die große Familienwohnung
Über das offene, helle Treppenhaus gelangen Sie ins Obergeschoss – das eigentliche Wohnherz des Hauses. Die 3-Zimmer-Wohnung entfaltet sich hier in einer Großzügigkeit, die man selten antrifft.
Das Zentrum bildet ein weitläufiger Wohnbereich (ca. 42,28 m²), der sich nach Süden und Osten öffnet und durch viel Tageslicht ein einladend helles Raumgefühl erzeugt. Ein gemütlicher Kaminofen trennt dezent Essen und Wohnen, ohne die offene Atmosphäre zu unterbrechen. Die angrenzende Küche und das Esszimmer (ca. 25,9 m²) sind großzügig geschnitten und mit einem Rizzoli-Küchenofen sowie Miele-Geräten hochwertig ausgestattet – hier macht das Kochen für Familie und Gäste echte Freude.
Nach Westen hin liegen zwei Schlafzimmer (ca. 25 m² und 15 m²), ein separater Verbindungsraum (ca. 12,8 m²) sowie das modernisierte Hauptbadezimmer (ca. 10,6 m²) mit Fußbodenheizung, Badewanne und direktem Zugang zur Dachterrasse. Ein weiterer Raum (ca. 17,4 m²) bietet Flexibilität als Kinderzimmer, Arbeitszimmer oder zweites Schlafzimmer.
Die Krönung: Ein teilweise umlaufender Balkon in Süd- und Ostausrichtung (Nutzfläche 29,87 m²) lädt von morgens bis zum Abend zum Verweilen ein – mit Blick in den privaten Garten und die Windacher Naturlandschaft.
Dachgeschoss – Loft-Charakter mit eigenem Studio
Das 2013 vollständig ausgebaute Dachgeschoss überrascht mit echtem Loft-Charakter: Freiliegende Holzbalken, großflächige Dachflächenfenster und der offene Grundriss machen diese Etage zu etwas Besonderem.
Im Osten liegt das große Studio-Zimmer (ca. 35,5 m² Wohnfläche, bei vollem Raumquerschnitt 53 m²) – ein außergewöhnlich lichtdurchfluteter, vielseitig nutzbarer Raum, der als Wohn-Schlaf-Studio, als Heimkino, als Kreativraum oder als Jugendzimmer dient. Ein überdachter Ostbalkon (NF 6 m²) gehört dazu. Im Westen das zweite Zimmer (ca. 18,72 m² Wohnfläche, bei vollem Querschnitt 26,53 m²), ebenfalls mit Dachfenstern belichtet. Ein Tageslichtbad (ca. 10 m²) mit Badewanne und Dusche, eine Abstellkammer (9 m²), ein Flur (7 m²) sowie ein weiterer Kaminofen runden das Dachgeschoss zu einer voll funktionsfähigen Einheit ab.
Dank des offenen Treppenhauses lassen sich Ober- und Dachgeschoss jederzeit als eine große Wohneinheit mit ca. 230 m² zusammenschalten – ideal für Großfamilien oder Paare, die maximalen Wohnraum wünschen.
Untergeschoss – Technik, Vorrat & Reserve
Das Untergeschoss ist partiell unterkellert und bietet solide Reserveflächen. Drei separate Kellerabteile (ca. 40 m², 12,1 m² und 10,5 m²) sowie ein offener Bereich (ca. 21 m²) bieten reichlich Lagerfläche – aufgeteilt nach Wohneinheiten, sodass jede Partei ihren eigenen Keller hat. Die großzügige Waschküche (ca. 27 m²) fasst mehrere Waschmaschinen und Trockner. Im Keller befinden sich außerdem die drei 3.200-Liter-Pufferspeicher der Solaranlage, die eine ganzjährig effiziente Nutzung der Sonnenenergie sicherstellen.
Nutzungsszenarien – Ihre Möglichkeiten
Dieses Haus ist kein Kompromiss – es ist ein Konzept. Je nach Ihren Lebensplänen bietet es sich für ganz unterschiedliche Nutzungen an:
Mehrgenerationenwohnen
3 Generationen, 3 Wohneinheiten – gemeinsam unter einem Dach, jeder mit eigenem Rückzugsort
Wohnen & Arbeiten
Büro-/Ladenflächen und Werkstatthalle im EG – vollständig eigenständig vom Wohnbereich erschlossen
Handwerks- / Produktionsbetrieb
Ca. 115 m² Gewerbe-/Produktionsfläche EG ebenerdig mit Hofzugang – sofort nutzbar
Kapitalanlage
EG-Wohnung mit eingetragenem Wohnrecht + Gewerbeflächen vermietbar
Großfamilie / Villa
OG + DG als eine Einheit: ca. 230 m² Wohnfläche für maximalen Familienkomfort
Fazit
Immobilien wie diese kommen selten auf den Markt. Ein vollständig modernisiertes Mehrgenerationenhaus in begehrter Ammersee-Lage – mit nachhaltiger Haustechnik, einer einzigartigen Kombination aus privatem Wohnraum und professioneller Gewerbefläche, einem Garten, der atmen lässt. All das zu einem Kaufpreis, der diesem Gesamtpaket mehr als gerecht wird.
Überzeugen Sie sich selbst. Wir freuen uns auf Ihren Anruf und zeigen Ihnen das Haus persönlich.
