Wenn Sie also als Vermieter Ihre Steuerlast optimieren und gleichzeitig den Cashflow verbessern möchten, ist die verkürzte Nutzungsdauer ein wertvolles Werkzeug, das Sie in Ihrem Portfolio nicht unbeachtet lassen sollten. Als Vermieter von Immobilien können Sie von der Absetzung für Abnutzung (AfA) profitieren, um Ihre Steuerlast zu senken. Die gängige Praxis in Deutschland sieht vor, dass Immobilien über 50 Jahre abgeschrieben werden – ein langsamer Prozess, der den Steuerabzug über Jahrzehnte verteilt.
Doch es gibt eine Möglichkeit, diesen Zeitraum deutlich zu verkürzen und so die jährlichen Abschreibungen zu erhöhen. Wie genau das funktioniert und welche Vorteile es für Sie als Kapitalanleger bietet, erfahren Sie hier.
Restnutzungsdauergutachten: Der Schlüssel zu höheren Abschreibungen
Im klassischen Fall wird die Immobilie über 50 Jahre abgeschrieben, was einer jährlichen Abschreibung von 2% des Kaufpreises entspricht. In der Praxis bedeutet das: Bei einer Immobilie im Wert von 500.000 Euro könnten jährlich 10.000 Euro als Werbungskosten angesetzt werden.
Doch was, wenn Ihre Immobilie tatsächlich eine kürzere Lebensdauer hat, als die 50 Jahre, die in der AfA-Tabelle vorgegeben sind?
Hier kommt das Restnutzungsdauergutachten ins Spiel. Mit diesem Gutachten lässt sich nachweisen, dass die verbleibende Nutzungsdauer Ihrer Immobilie geringer ist als der gesetzlich vorgesehene Zeitraum. Das Gutachten berücksichtigt sowohl technische als auch wirtschaftliche Faktoren, etwa das Baujahr, den Modernisierungsgrad und die voraussichtliche Lebensdauer bei angemessener Instandhaltung.
Der Vorteil: Eine verkürzte Nutzungsdauer führt zu einer höheren jährlichen Abschreibung und damit zu einer Reduzierung der Steuerlast.
Beispiel: Mehr Abschreibungen = Mehr Geld im Geldbeutel
Nehmen wir an, Sie haben ein Zweifamilienhaus aus dem Jahr 1948 gekauft, das seit seiner letzten Modernisierung vor 20 Jahren kontinuierlich instand gehalten wurde. Die Anschaffungskosten für das Gebäude betragen 360.000 Euro.
Ohne das Restnutzungsdauergutachten wären nur 2% jährlich, also 7.200 Euro, als Abschreibung ansetzbar. Doch nach einem Gutachten stellt sich heraus, dass die tatsächliche Restnutzungsdauer des Hauses nur noch 19 Jahre beträgt. Dies bedeutet eine jährliche Abschreibung von etwa 19.000 Euro – fast dreimal so hoch!
Für einen Vermieter mit einem persönlichen Steuersatz von 42% ergibt sich daraus ein jährlicher steuerlicher Vorteil von rund 4.950 Euro. In den nächsten 10 Jahren sparen Sie also insgesamt fast 50.000 Euro an Steuern. Das sind erhebliche Einsparungen, die Ihren Cashflow deutlich verbessern können.
Rechtliche Grundlage und Anerkennung durch Finanzämter
Trotz einiger politischer Diskussionen über eine mögliche Abschaffung der verkürzten Nutzungsdauer in Deutschland, hat die Rechtsprechung der Finanzgerichte die Möglichkeit zur Nutzung eines Restnutzungsdauergutachtens gestützt.
Ein Urteil des Bundesfinanzhofs aus dem Jahr 2021 stellte klar, dass Vermieter eine kürzere Nutzungsdauer nachweisen können – und dies auch tun dürfen.
In einem Rundschreiben von 2023 hat das Bundesministerium für Finanzen (BMF) die Anforderungen an solche Gutachten präzisiert. So müssen diese von öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Stellen erstellt werden. Zudem müssen sie explizit die Restnutzungsdauer und nicht etwa den Verkehrswert der Immobilie betreffen.
Weitere Steuervorteile durch Werbungskosten und Abschreibungen
Neben der Absetzung der Anschaffungskosten können Sie als Vermieter noch viele weitere Werbungskosten geltend machen. Dazu gehören alle Aufwendungen, die der Erhaltung und Modernisierung Ihrer Immobilie dienen, wie etwa Reparaturen, Renovierungen oder Modernisierungen der Heizung und Elektrik. Auch diese Kosten können steuerlich abgesetzt werden – in vielen Fällen sofort in voller Höhe.
Ein weiterer Vorteil: Instandhaltungsmaßnahmen, die den Wert Ihrer Immobilie nicht wesentlich steigern, sondern nur den bestehenden Standard erhalten, können ebenfalls als Werbungskosten in voller Höhe abgesetzt werden.
Sie können also nicht nur die anfänglichen Kaufkosten, sondern auch die laufenden Kosten für Reparaturen und Erhaltungsmaßnahmen steuerlich geltend machen.
Fazit: Steuern sparen und Cashflow optimieren
Die Möglichkeit, die Abschreibungsdauer für Ihr Vermietungsobjekt zu verkürzen, stellt eine attraktive Option dar, um Ihre Steuerlast zu reduzieren. Durch den Einsatz eines Restnutzungsdauergutachtens können Sie von erheblichen Steuerersparnissen profitieren und Ihren Cashflow nachhaltig steigern.
Die rechtliche Anerkennung dieses Instruments und die Unterstützung durch die Finanzgerichte bieten eine solide Grundlage, um die Vorteile der verkürzten Nutzungsdauer voll auszuschöpfen.
Zusätzlich können Sie durch die Absetzung von Werbungskosten für laufende Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen weiter Steuern sparen. Damit wird das Investieren in Immobilien nicht nur eine langfristige Vermögensanlage, sondern auch eine attraktive Möglichkeit zur Steueroptimierung.
