2017 verkaufte Berlin den Steglitzer Kreisel für rund 21 Millionen Euro. Zuvor hatte das Land bereits 18,5 Millionen Euro für die Asbestsanierung des Hochhauses ausgegeben.
Knapp zehn Jahre später ist der geplante Umbau zu einem Wohngebäude noch immer nicht abgeschlossen. Jetzt wird sogar darüber diskutiert, ob Berlin den Turm wieder übernehmen soll.
SPD, Grüne und Linke haben den Steglitzer Kreisel in ihrem gemeinsamen Sondierungspapier vom 17. Oktober 2026 ausdrücklich erwähnt.
Die Parteien wollen prüfen, wie das Land bei dauerhaft stillstehenden Großbaustellen eingreifen kann. Auch ein Eigentümerwechsel wird dabei als Möglichkeit genannt.
Für die Stadt wäre das eine bemerkenswerte Entwicklung. Schließlich sollte der Verkauf an einen privaten Investor die jahrelangen Probleme des Gebäudes eigentlich beenden.
Ein Hochhaus mit langer Problemgeschichte
Die Schwierigkeiten des Steglitzer Kreisels reichen deutlich weiter zurück als die aktuelle Baustelle. Mit dem Bau wurde bereits 1968 begonnen. Nach finanziellen Problemen, einer Insolvenz und jahrelangen Unterbrechungen wurde der Komplex schließlich 1980 fertiggestellt.
Bis 2007 nutzte das Bezirksamt Steglitz das rund 120 Meter hohe Gebäude als Verwaltungsstandort. Wegen der Asbestbelastung musste das Hochhaus jedoch geräumt werden. Es folgten weitere Jahre des Leerstands, in denen allein der Unterhalt erhebliche Kosten verursachte.
Nach der Schadstoffsanierung verkaufte Berlin den Turm an die CG Gruppe des Immobilienunternehmers Christian Gröner.
Der Besitzübergang erfolgte 2017. Die Pläne klangen damals vielversprechend: Aus dem ehemaligen Bürohochhaus sollte unter dem Namen „ÜBerlin“ ein moderner Wohnturm mit rund 330 Eigentumswohnungen werden.
Die Wohnungen waren teilweise im gehobenen Preissegment angesiedelt. Auch die übrigen Gebäudeteile sollten umgestaltet werden. Das Projekt ging später über mehrere Unternehmensveränderungen an die Adler Group über.
Noch in den Planungsunterlagen war eine Fertigstellung für Dezember 2025 vorgesehen. Tatsächlich blieb der Turm weitgehend unfertig.
Adler will verkaufen, Käufer bestehen auf ihren Verträgen
Anfang 2026 wurde deutlich, dass die ursprünglich geplante Fertigstellung wohl nicht mehr umgesetzt werden soll. Eine von der Eigentümerseite beauftragte Kanzlei teilte verbliebenen Wohnungskäufern mit, dass der bisherige Ausbau wirtschaftlich nicht mehr als realistische Lösung angesehen werde. Als Gründe wurden unter anderem gestiegene Kosten und die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen genannt.
Die Adler Group möchte das Projekt verkaufen. Dabei gibt es allerdings ein Problem: Einige Wohnungskäufer bestehen weiterhin auf ihren ursprünglichen Verträgen.
Einer von ihnen ist André Gaufer. Er hatte 2018 eine Wohnung im 19. Stock sowie einen Tiefgaragenstellplatz erworben. Nachdem sich die Planungen des Projekts verändert hatten, setzte er sich juristisch für die Einhaltung seiner vertraglichen Ansprüche ein.
Im Februar 2024 scheiterte die Eigentümerseite mit einer Berufung vor dem Berliner Kammergericht. Später wurde auch Gaufers Anspruch auf eine entsprechende Vormerkung im Grundbuch anerkannt.
Solche Rechte können einen Verkauf erheblich erschweren. Ein neuer Eigentümer müsste sich mit den bestehenden Ansprüchen auseinandersetzen und könnte nicht ohne Weiteres ein völlig neues Nutzungskonzept umsetzen.
Laut einer Recherche des Tagesspiegels bestanden im Frühsommer 2026 noch Vorverträge für zwölf der ursprünglich geplanten Wohnungen. Wie viele dieser Ansprüche Ende Oktober tatsächlich noch offen waren, wollte die Adler Group auf Nachfrage der Zeitung nicht beantworten.
Will Berlin das Gebäude zurückkaufen?
Mit dem gemeinsamen Sondierungspapier von SPD, Grünen und Linken hat die Diskussion eine neue politische Bedeutung bekommen.
Die drei Parteien bezeichnen große, dauerhaft unfertige Projekte wie den Steglitzer Kreisel als sogenannte „Bauspekulations-Ruinen“. Sie wollen Möglichkeiten prüfen, um anhaltenden Stillstand zu sanktionieren und gegebenenfalls auch einen Eigentümerwechsel zu ermöglichen.
Wie das konkret funktionieren soll, ist bislang nicht geklärt.
Der Linken-Abgeordnete Niklas Schenker, der an den Sondierungen beteiligt war, erklärte gegenüber dem Tagesspiegel:
„Ein konkretes Instrument zur Eigentumsübertragung haben wir noch nicht vereinbart.“
Auch innerhalb der SPD gibt es unterschiedliche Positionen. Während sich die SPD-Fraktion in Steglitz-Zehlendorf noch im August gegen die Übernahme der wirtschaftlichen Risiken durch die öffentliche Hand ausgesprochen hatte, zeigt sich der Landesverband inzwischen offener für entsprechende rechtliche Prüfungen.
Eine Einigung über einen Kaufpreis oder ein konkretes Übernahmeverfahren existiert allerdings nicht. Auch die mögliche neue Landesregierung steht noch nicht fest. SPD und Grüne haben sich bereits für Koalitionsverhandlungen ausgesprochen, die Linke entscheidet darüber am 31. Oktober.
Wie teuer könnte ein Rückkauf werden?
Die finanziellen Risiken dürften zu den größten Hindernissen einer staatlichen Übernahme gehören.
Berlin erhielt 2017 rund 21 Millionen Euro für seinen damaligen Anteil am Hochhaus. Der Kaufpreis sagt allerdings wenig darüber aus, welchen Wert das Gebäude heute hat.
Hinzu kommt die Frage, wie viel Geld noch in den Umbau fließen müsste. Der aktuelle bauliche Zustand müsste genau untersucht werden. Nach jahrelangem Stillstand könnten zusätzliche Arbeiten erforderlich sein, die in den ursprünglichen Planungen nicht vorgesehen waren.
Würde Berlin das bisherige Konzept mit Eigentumswohnungen aufgeben und stattdessen bezahlbare Mietwohnungen, Verwaltungsräume oder soziale Einrichtungen schaffen wollen, wäre zudem eine neue wirtschaftliche und technische Planung nötig.
Ein weiterer Kostenfaktor sind die bestehenden Kaufverträge. Je nachdem, wie eine Übernahme gestaltet würde, müssten möglicherweise Ansprüche erfüllt, verhandelt oder finanziell abgegolten werden.
Eine belastbare Gesamtsumme für einen Rückkauf einschließlich Fertigstellung liegt bislang nicht öffentlich vor. Deshalb lässt sich derzeit auch nicht beurteilen, ob eine staatliche Übernahme wirtschaftlicher wäre als die Fortführung durch einen privaten Investor.
Gerade die Vorgeschichte des Kreisels macht eine genaue Prüfung notwendig. Schon der ursprüngliche Bau hatte Berlin über Jahrzehnte erhebliche Kosten verursacht. Ein erneuter Einstieg des Landes sollte deshalb auf einer nachvollziehbaren Wirtschaftlichkeitsrechnung beruhen.
Was könnte aus dem Steglitzer Kreisel werden?
Die Linke spricht sich bereits seit mehreren Jahren dafür aus, einen Rückkauf zu prüfen. Als mögliche Nutzungen stehen unter anderem bezahlbare Wohnungen, Verwaltungsflächen sowie kulturelle und soziale Einrichtungen zur Diskussion.
Für den Standort könnten solche Angebote durchaus interessant sein. Die Schloßstraße gehört zu den wichtigsten Einkaufsstraßen im Berliner Südwesten. Das Gebäude liegt zentral und ist unmittelbar an den öffentlichen Nahverkehr angebunden.
Allerdings ist nicht jede Nutzung gleichermaßen für ein ehemaliges Bürohochhaus geeignet. Für Wohnungen gelten andere Anforderungen als für Verwaltungsräume. Auch Erschließung, Brandschutz, Grundrisse und die vorhandene Gebäudetechnik beeinflussen, welche Konzepte sinnvoll umgesetzt werden können.
Interessant ist, dass zumindest Teile des Komplexes bereits wieder genutzt werden.
Im Sockelbau gibt es seit Ende 2024 das Projekt „Zeit ist knapp“. In den ehemaligen Verkaufsflächen werden unter anderem kulturelle Veranstaltungen, Sportangebote und Ausstellungen organisiert. Auch Gastronomie gehört dazu.
Während über die Zukunft des Turms diskutiert wird, hat sich damit im unteren Teil des Gebäudes bereits eine Nutzung entwickelt, die Menschen aus dem Stadtteil anzieht.
Übernimmt Berlin den Steglitzer Kreisel nun tatsächlich?
Stand Ende Oktober 2026 lautet die Antwort: Bislang gibt es weder einen beschlossenen Rückkauf noch ein konkretes Verfahren zur Übertragung des Eigentums.
Die neue politische Initiative erhöht zwar den Druck auf die Adler Group. Sie bedeutet aber noch nicht, dass Berlin das Gebäude tatsächlich übernehmen wird.
Aus immobilienwirtschaftlicher Sicht erscheint vor allem die ungeklärte Gesamtrechnung problematisch. Ohne verlässliche Angaben zum baulichen Zustand, zu den offenen Käuferansprüchen und zu den Fertigstellungskosten lässt sich ein Rückkauf kaum bewerten. Eine Übernahme durch die öffentliche Hand würde diese Risiken zunächst nicht beseitigen.
Hinzu kommt, dass ein Eigentümerwechsel allein die ursprünglich geplanten Wohnungen nicht näher an die Fertigstellung bringt. Dafür wäre ein Investor oder öffentlicher Träger erforderlich, der die finanziellen Mittel und ein umsetzbares Nutzungskonzept mitbringt.
Derzeit verfolgt die Adler Group weiterhin einen Verkauf. Damit bleibt ein privater Käufer eine konkrete Möglichkeit für die Zukunft des Gebäudes. Die politische Diskussion schafft daneben eine weitere Option, deren rechtliche und finanzielle Voraussetzungen noch offen sind.
Nach fast zwei Jahrzehnten seit dem Auszug des Bezirksamts ist der Steglitzer Kreisel längst mehr als eine gewöhnliche Baustelle. Seine Geschichte zeigt, welche Folgen es haben kann, wenn Großprojekte über Jahre ohne wirtschaftlich tragfähige Lösung bleiben.
Für Steglitz wäre eine Fertigstellung ein erheblicher Gewinn. Ob Berlin dafür erneut selbst Eigentümer werden muss, ist eine andere Frage.
