Mit dem 1. Juli 2022 ist eine neue Verordnung zum Mietspiegel in Kraft getreten. Sie soll für mehr Rechtssicherheit sorgen und im Zweifelsfall eine Mieterhöhung rechtfertigen.
Wir informieren Sie über die wichtigsten Details, die sowohl Investoren, Eigentümer als auch Mieter betreffen.
Die neue Mietspiegelreform ist da
Jahrelang wurde diskutiert und debattiert, ob eine Mietspiegelreform notwendig ist und wie sie bestenfalls gestaltet werden sollte. Jetzt ist die neue Mietspiegelreform in Kraft getreten, für deren Umsetzung Gemeinden bis zum 1. Januar 2023 Zeit haben. Hier sind die wichtigsten Punkte im Überblick.
Auch für kleine Gemeinden
Vor der Mietspiegelreform waren lediglich größere Gemeinden mit 100.000 Einwohnern und mehr dazu verpflichtet, einen Mietspiegel zu erstellen. Kleineren Gemeinden ab 50.000 Einwohnern stand es frei, einen Mietspiegel zu erstellen. Grob die Hälfte aller 200 betroffenen Gemeinden hat sich bisher um einen Mietspiegel bemüht.
Dies mag vermutlich am Aufwand bei der Erstellung eines Mietspiegels gelegen haben. Somit ergab sich ein Mietspiegel vielmehr aus durchschnittlichen Quadratmeterpreisen aktuell angebotener Mietobjekte auf dem Markt. Ferner stand zur Datenerhebung eine freiwillige Stichprobenumfrage statt.
Mehr Rechtssicherheit
In der Vergangenheit wurde ein Mietspiegel ohne wissenschaftliche Grundlagen erstellt, sodass er selten transparent und nachvollziehbar war. Aufgrund dieses Mangels kam es häufig zu Rechtsstreitigkeiten, inwiefern unter Umständen Mieterhöhungen in bestimmten Wohngegenden wirklich gerechtfertigt waren.
Beispielsweise wurde erst im vergangenen April der Berliner Mietspiegel für ungültig erklärt. Sofern keine nachvollziehbaren Daten für einen Mietspiegel vorliegen, kann er vor Gericht angezweifelt werden. Zwar ergibt sich daraus eine Entlastung für Mieter, aber auch ein Nachteil für Vermieter. Vermieter müssen auf der rechtssicheren Seite sein, um eventuelle Streitigkeiten vermeiden zu können. Für mehr Rechtssicherheit soll ein sogenannter qualifizierter Mietspiegel dienen.
Verlässliche Daten für Investoren
Einem Investor muss bekannt sein, inwiefern sich die Anlage oder Finanzierung eines Bauprojekts langfristig lohnt. Dies kann er nur in Erfahrung bringen, wenn ihm verlässliche Daten aus einem Mietspiegel zur Verfügung stehen.
Anhand dieses Mietspiegels kann ein Investor ebenfalls im Vorhinein abschätzen, wie sich die Finanzierung rechnet. Aufgrund der Änderungen an der Mietspiegelverordnung stehen diese Daten auch überregionalen Investoren zur Verfügung. Diese haben normalerweise kaum einen Einblick in einen Mietspiegel, der sich nicht in ihrem direkten Einzugsbereich befindet – geschweige denn in einer kleineren Gemeinde.
Die Datenerhebung kann sich bereits in naher Zukunft auf den Immobilienmarkt auswirken. Sofern ein Mietspiegel keine sonderlich positive Renditeentwicklung prophezeit, ist es möglich, dass geplante Projekte ins Stocken geraten.
Zudem kann die Umsetzung der neuen Mietspiegelverordnung zu höheren Investitionen in vielversprechendere Gegenden führen.
Neue Datenerhebung
Die Datenerhebung für einen Mietspiegel wird ausgeweitet. Je nach dem, welches Verfahren eine Gemeinde anwendet, wird ein umfangreicher Fragenkatalog zur Datenerhebung des Mietspiegels verfasst. Detaillierter, rechtssicherer und somit interessanter für Investoren fallen die Ergebnisse eines qualifizierten Mietspiegels aus. Der einfache Mietspiegel kann teilweise keine ausreichend nachvollziehbaren Daten hergeben.
Einfacher vs. qualifizierter Mietspiegel
Zum Erstellen eines Mietspiegels stehen zwei Verfahren zur Verfügung. Das eine führt zum einfachen und das andere zum qualifizierten Mietspiegel.
Der einfache Mietspiegel wird von Gemeinden, Vermietern oder Mietvertretern erstellt. Ihm liegen zwar keine wissenschaftlichen Vorgehensweisen zugrunde, doch wird er weitestgehend anerkannt. Er wird vordergründig in kleinen Gemeinden umgesetzt, da er weniger Budget und Zeit in Anspruch nimmt.
Bei der Erhebung des einfachen Mietspielgels gibt es auch kein vorgeschriebenes Verfahren. Eine stichprobenartige Befragung kann schon reichen.
Der qualifizierte Mietspiegel hingegen wird durch stichprobenartige Befragungen der Vermieter oder Mieter durch die Gemeinden erstellt. Sie müssen sämtliche Fragen hinsichtlich Ausstattung, Miethöhe und anderen Wohnwertmerkmalen verpflichtend beantworten.
Sofern die Angaben seitens Vermieter oder Mieter nicht vollständig oder wahrheitsgemäß erfolgen, kann ein Bußgeld in Höhe von 5.000 Euro drohen.
Eine Verweigerung zur Teilnahme einer solchen Befragung ist im Gegensatz zu früher nicht mehr möglich.
Vermutlich werden Vermieter nicht sonderlich über die verpflichtende Stichprobenteilnahme begeistert sein, nachdem sie bereits ihre Werte (inklusive Immobilien) bei der kürzlichen Zensusbefragung offenlegen mussten. Auch die Beantwortung des Fragenkatalogs zum Zensus war verpflichtend, deren Verweigerung mit einem Bußgeld geahndet wurde.
Anhand der Stichproben lassen sich leichter Daten sammeln, um den realen Mietspiegel darstellen zu können. Selbstverständlich wird der Stichprobenumfang im Vorhinein festgelegt, der einer Auswahl an Vergleichswohnungen gegenübergestellt wird.
Sofern sich eine Gemeinde zur Umsetzung eines qualifizierten Mietspiegels entscheidet, verlängert sich übrigens deren Frist zur Umsetzung bis zum 1. Januar 2024.
