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Grundstück

MFH-Projekt mit erteilter Baugenehmigung, 6 WE und 454,93 m² Wohnfläche in Köln-Longerich

  • Köln
Kaufpreis 819.000 €
Grundstück
ca. 837 m²

Objektbeschreibung

Zum Verkauf steht ein Entwicklungsgrundstück in Köln-Longerich mit erteilter Baugenehmigung für ein Mehrfamilienhaus der Gebäudeklasse 4. Der genehmigte Entwurf umfasst sechs Wohneinheiten, eine Pkw-Garage, fünf Außenstellplätze sowie einen separaten Fahrrad- und Abstellbereich. Das Wohngebäude ist vollständig unterkellert und gliedert sich oberirdisch in Erdgeschoss, 1. Obergeschoss, ein zurückgesetztes 2. Obergeschoss beziehungsweise Staffelgeschoss sowie eine dem größeren Staffelgeschoss-Apartment zugeordnete Dachspitze mit Studio.
Das genehmigte Wohnungsprogramm kombiniert drei Zwei-Zimmer- und drei Drei-Zimmer-Wohnungen. Die Größen reichen von 49,89 m² bis 115,83 m²; die durchschnittliche Wohnungsgröße beträgt 75,82 m². Terrassen, Balkone und Gartenbezüge ergänzen die Grundrisse. Insgesamt weisen die vorliegenden Flächenberechnungen 454,93 m² Wohnfläche und 187,58 m² Nutzfläche aus.
Die Aufteilung ist für unterschiedliche Zielgruppen geeignet: kompakte Einheiten für Singles und Paare, mittlere Drei-Zimmer-Wohnungen mit privaten Arbeitsbereichen sowie eine großzügigere Wohnung mit zusätzlichem Studio in der Dachspitze. Die Kombination aus differenziertem Wohnungsmix, Stellplatzangebot und etablierter Kölner Wohnlage schafft eine nachvollziehbare Grundlage für eine Bauträger-, Bestandshalter- oder Einzelvertriebsstrategie.

Einheitenübersicht

WE 1 Erdgeschoss 2 Zimmer 93,33 m² Terrasse/Garten; 87,69 m² Kellerfläche
WE 2 Erdgeschoss 2 Zimmer 49,89 m² Terrasse
WE 3 1. Obergeschoss 3 Zimmer 72,02 m² Balkon; privater Arbeitsbereich
WE 4 1. Obergeschoss 3 Zimmer 72,02 m² Balkon; privater Arbeitsbereich
WE 5 2. OG + Dachspitze 3 Zimmer 115,83 m² Studio im Dachspitz; mehrere Balkone
WE 6 2. Obergeschoss 2 Zimmer 51,84 m² Balkon

Summe 454,93 m² Durchschnittlich 75,82 m² je Wohnung

Wohnfläche nach Ebenen

Erdgeschoss 143,22 m² WE 1 und WE 2
1. Obergeschoss 144,04 m² WE 3 und WE 4
2. Obergeschoss/Dachspitze 167,67 m² WE 5 und WE 6

Summe 454,93 m² 6 Wohneinheiten

Projektkennzahlen

Kaufpreis 819.000 € laut bisheriger Verkaufsunterlage
Grundstücksfläche 837 m² laut Verkaufsunterlage
Abweichende Grundstücksangabe 606 m² als Bezugsgröße in der Bauzahlenberechnung
Wohnfläche 454,93 m²
Nutzfläche 187,58 m²
Bebaute Fläche 191,76 m² gemäß Bauzahlenberechnung
Bruttorauminhalt Wohnhaus 2.565,69 m³
Bruttorauminhalt Garage/Radraum 112,25 m³
Pkw-Stellmöglichkeiten 1 Garage und 5 Außenstellplätze
Fahrradstellplätze 15

Kaufprerisrelationen

Grundstück laut Verkaufsunterlage ca. 978 €/m² Berechnung: 819.000 € / 837 m²
Genehmigte Wohnfläche ca. 1.800 €/m² Berechnung: 819.000 € / 454,93 m²
Wohn- und Nutzfläche aggregiert ca. 1.275 €/m² Berechnung: 819.000 € / 642,51 m²

Mietertrags Sensivität

16 €/m² monatlich 87.347 € Jahresnettokaltmiete
17 €/m² monatlich 92.806 € Jahresnettokaltmiete
18 €/m² monatlich 98.265 € Jahresnettokaltmiete
19 €/m² monatlich 103.724 € Jahresnettokaltmiete
20 €/m² monatlich 109.183 € Jahresnettokaltmiete

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Ausstattung

Die genehmigten Unterlagen definieren in erster Linie Kubatur, Nutzung, Grundrisse und Außenanlagen. Als äußere Gestaltung sind hellgrauer Putz, schwarze Dachpfannen und weiße Tür- und Fensterrahmen beschrieben. Zufahrten und Stellplätze sollen gepflastert, die übrigen nicht überbauten Flächen als Gartenanlage gestaltet werden. Die ergänzend erstellten Visualisierungen zeigen ein alternatives, vertriebsorientiertes Farbkonzept mit weißem Putz, anthrazitgrauen Fenstern und dunkler Dacheindeckung. Abweichungen vom genehmigten Farb- und Materialkonzept sind vor Ausführung mit Planverfasser und Bauaufsicht abzustimmen.
Die Wohnungsgrundrisse sehen offene Wohn- und Kochbereiche, Schlaf- und Arbeitsbereiche, Bäder, Abstellmöglichkeiten sowie direkte Zugänge zu Terrassen oder Balkonen vor. Das Gebäude ist vollständig unterkellert. Im Kellergeschoss sind der Wohnung 1 zugeordnete Nutzräume sowie allgemeine Abstellräume, Haustechnik und ein Wasch-/Trockenraum geplant. Hinzu kommen eine Pkw-Garage, fünf Außenstellplätze und insgesamt 15 Fahrradstellplätze.
Die vorliegende Barrierefreiheitserklärung beschreibt einen Hauseingang mit 4,91 % Gefälle, 1,00 m breite Türen zu Wohnungen, Wohn-, Schlaf- und Badezimmern, bodengleiche Duschen sowie schwellenarme beziehungsweise barrierefreie Türsysteme zu Terrassen und Balkonen. Abstellmöglichkeiten für Kinderwagen und Gehhilfen sind in den Wohngeschossen und im Keller vorgesehen. Ein Personenaufzug ist in den vorliegenden Plänen nicht erkennbar; das Projekt sollte daher nicht pauschal als vollständig rollstuhlgerecht beworben werden.
Im statistischen Bauantragsbogen ist Geothermie als vorgesehene Energiequelle für Heizung und Warmwasser markiert. Eine belastbare technische Gebäudeausrüstung, eine aktuelle GEG-Berechnung sowie konkrete Fabrikate und Ausführungsdetails liegen jedoch nicht vor. Bodenbeläge, Sanitärobjekte, Küchen, Elektrostandard, Fensterfabrikate, Geländerausführung und sonstige Innenausstattungen sind noch im Rahmen der Ausführungsplanung und Bemusterung festzulegen.
Ausstattung im Überblick
Gebäudekonzept: Vollunterkellertes Mehrfamilienhaus der Gebäudeklasse 4; zwei Vollgeschosse zuzüglich Staffel- und Dachbereich.
Außenflächen: Terrassen, Balkone, Gartenbezüge, gepflasterte Zufahrt und Stellplätze.
Nebenflächen: Wohnungsbezogene und allgemeine Kellerflächen, Haustechnik, Wasch-/Trockenraum sowie Fahrrad-, Kinderwagen- und Gehhilfenbereiche.
Mobilität: Eine Pkw-Garage, fünf Außenstellplätze und 15 Fahrradstellplätze.
Energie: Geothermie im statistischen Bauantragsbogen markiert; technische und energetische Ausführungsplanung noch zu verifizieren.
Innenausbau: Keine belastbare Festlegung zu Bodenbelägen, Küchen, Sanitärobjekten, Elektrostandard und konkreten Fabrikaten in den vorliegenden Unterlagen.

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Lage

Wohnlage und Umfeld

Das Projekt befindet sich in Köln-Longerich, einem gewachsenen Stadtteil im Kölner Norden. Das nähere Umfeld ist durch überwiegend kleinteilige Wohnstrukturen mit Ein- und Mehrfamilienhäusern geprägt. Die Verbindung aus ruhigerem Wohncharakter, Kölner Stadtgebiet und guter Erreichbarkeit macht den Standort insbesondere für Singles, Paare, kleine Familien und Berufspendler interessant.

Verkehr und öffentlicher Personennahverkehr

Die S-Bahn-Haltestelle Longerich wird von den Linien S6 und S11 bedient. Nach Angaben der Kölner Verkehrs-Betriebe beträgt die Fahrzeit von Longerich bis Köln Dom/Hauptbahnhof rund zwölf Minuten. Ergänzend bestehen Busverbindungen im Stadtteil. Über das Kölner Straßennetz und die regionalen Autobahnverbindungen ist Longerich auch für den Individualverkehr gut angebunden. Konkrete Fahrzeiten mit dem Pkw sind verkehrsabhängig.

Einkauf und Nahversorgung

Einkaufsmöglichkeiten für den täglichen Bedarf sind im Stadtteil und im angrenzenden Kölner Norden vorhanden. Supermärkte, Bäckereien, Apotheken und ergänzende Dienstleistungsangebote unterstützen eine alltagstaugliche Versorgung. Die genaue Entfernung einzelner Angebote sollte objektbezogen über das verwendete CRM- oder Kartenmaterial ergänzt werden.

Schulen und Kindertagesstätten

In Longerich und den angrenzenden Stadtteilen bestehen Grundschul-, weiterführende Schul- und Kinderbetreuungsangebote. Zu den bekannten Einrichtungen im Umfeld zählen unter anderem die Sternsingerschule und die Carl-von-Ossietzky-Gesamtschule. Betreuungsangebote werden über das städtische Kölner Kita-Portal vermittelt.

Ärzte und medizinische Versorgung

Haus- und fachärztliche Angebote, Apotheken sowie weitere Gesundheitsdienstleistungen sind im Kölner Norden vorhanden. Konkrete Anbieter, Entfernungen und Erreichbarkeiten sollten vor Veröffentlichung anhand aktueller Standortdaten geprüft werden.

Freizeit, Sport und Erholung

Ein besonderes Standortargument ist der Fühlinger See. Die Sport- und Erholungsanlage umfasst nach Angaben der Stadt Köln rund 200 Hektar, sieben Teilseen und ein etwa 19 Kilometer langes Wegenetz. Die Anlage bietet großzügige Freiflächen sowie Möglichkeiten für Spaziergänge, Radsport, Erholung und verschiedene Wassersportaktivitäten.

Lagefazit und Zielgruppen

Die Kombination aus schneller S-Bahn-Anbindung an die Kölner Innenstadt, gewachsener Wohnlage, alltagsnaher Infrastruktur und hohem Freizeitwert schafft ein schlüssiges Vermarktungsprofil. Das Projekt eignet sich sowohl für einen wohnungsweisen Verkauf als auch für eine langfristige Bestandshaltung. Der genehmigte Wohnungsmix spricht unterschiedliche Haushaltsgrößen und Lebensphasen an.

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Christian Wanderer

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