Dieses Mehrfamilienhaus in Kornwestheim bietet Kapitalanlegern eine attraktive Kombination aus laufenden Mieteinnahmen, Entwicklungspotenzial durch WG-Vermietung und einer langfristigen Einzelverkaufsstrategie. Das gepflegte Objekt befindet sich in einem einfachen, nicht umfassend modernisierten Zustand und verfügt über vier rechtlich getrennte Wohneinheiten mit insgesamt ca. 354,41 m² dokumentierter Wohnfläche auf einem 456 m² großen Grundstück.
Die Erdgeschosswohnung umfasst ca.118,39 m² mit fünf Zimmern und ist langfristig für monatlich 650 € kalt vermietet. Das 1. Obergeschoss bietet ca.91,42 m² und vier räumlich getrennte Zimmer. Diese Einheit wird während der kommenden acht Monate für 0 € überlassen. Ob und zu welchen Bedingungen die Überlassung anschließend fortgeführt wird, besprechen wir gemeinsam vor Notartermin.
Das 2. Obergeschoss verfügt über ca.76,40 m² und vier getrennt zugängliche Zimmer. Die Wohnung ist aktuell für monatlich 750 € kalt vermietet. Nach Ablauf von acht Monaten kann nach entsprechender Absprache eine Neuvermietung beziehungsweise die Einbindung in das geplante WG-Konzept erfolgen. Das Dachgeschoss umfasst ca.68,20 m² ist aktuell leerstehend und eignet sich konzeptionell ebenfalls für vier separat vermietbare Zimmer.
Da die Zimmer der drei oberen Etagen jeweils über großzügige Flurbereiche getrennt erschlossen werden, sind alle Wohnungen perfekt für ein WG Konzept geeignet. Damit können im 1. Obergeschoss, 2. Obergeschoss und Dachgeschoss perspektivisch insgesamt bis zu zwölf WG-Zimmer entstehen.
Während der ersten acht Monate ergibt sich bei einer angenommenen Vermietung der vier Dachgeschosszimmer für durchschnittlich 475 € kalt je Zimmer folgende Modellrechnung: 650 € aus dem Erdgeschoss, 0 € aus dem 1. Obergeschoss, 750 € aus dem 2. Obergeschoss und 1.900 € aus dem Dachgeschoss. Dies entspricht einer monatlichen Kaltmiete von 3.300 €.
Sofern das 1. und 2. Obergeschoss nach acht Monaten wie geplant für die WG-Vermietung zur Verfügung stehen, können ab dem neunten Monat zwölf Zimmer zu durchschnittlich jeweils 475 € kalt sowie die Erdgeschossmiete von 650 € angesetzt werden. Daraus ergibt sich eine mögliche monatliche Kaltmiete von 6.350 € beziehungsweise eine stabilisierte Jahreskaltmiete von 76.200 €.
Im ersten Übergangsjahr beträgt die rechnerische Kaltmiete 51.800 €. Nach vollständiger Umsetzung entspricht die Jahreskaltmiete bei einem Kaufpreis von 950.000 € einem Bruttorenditepotenzial von rund 8,02 %. Sämtliche Mietansätze stellen eine unverbindliche Modellrechnung dar. Nicht berücksichtigt sind Umbau-, Finanzierungs-, Verwaltungs-, Instandhaltungs- und Leerstandskosten.
Jede Wohnung verfügt über eine eigene Etagenheizung. Dies ermöglicht eine getrennte Verbrauchszuordnung und einen wohnungsweisen Austausch der Heiztechnik. Der Zustand ist gepflegt aber einfach. Teilweise Teppich und teilweise Laminatböden, sowie Fliesen umfassen den Bodenbelag. Die Fenster sind bereits 2-fach Verglast aus Kunststoff und somit auch für die weiteren Jahre nutzbar.
Die geplante Strategie sieht zunächst die Ertragsoptimierung durch Vermietung vor. Ein kurzfristiger Einzelverkauf ist nicht empfehlenswert. Erst ab dem zehnten Jahr sollen die rechtlich getrennten Wohnungen abhängig von Marktlage, Vermietungsstand und steuerlicher Situation einzeln veräußert werden. Nach heutiger unverbindlicher Einschätzung ergibt sich hierfür ein möglicher Gesamtverkaufswert von rund 1.006.000 € - 1.500.000 €. Die tatsächlichen Verkaufspreise im zehnten Jahr können aufgrund der künftigen Marktentwicklung, des dann erreichten Zustands und der rechtlichen sowie steuerlichen Rahmenbedingungen deutlich abweichen.
Die Käuferprovision beträgt 5,95 % inklusive gesetzlicher Mehrwertsteuer, verdient und fällig mit Abschluss des notariellen Kaufvertrages.
