Wenn Sie Teil einer Erbengemeinschaft sind und nicht der alleinige Erbe, stehen Sie vor einigen Herausforderungen. Zum Beispiel kann die Frage, ob Sie die geerbte Immobilie verkaufen oder selbst nutzen sollen, zu Konflikten führen. Zudem müssen Sie die steuerlichen Aspekte berücksichtigen, um zu erfahren, wann ein Verkauf steuerfrei ist.
In diesem Blogbeitrag wollen wir Ihnen alle wichtigen Informationen zu diesem Thema zur Verfügung zu stellen. Unser Ziel ist es, Ihnen bei diesem Prozess zur Seite zu stehen und sicherzustellen, dass Sie gut informierte Entscheidungen treffen können.
Entscheidung zwischen Verkauf und Selbstnutzung
Die Entscheidung, ob eine geerbte Immobilie verkauft oder selbst genutzt werden sollte, ist von großer Bedeutung. Faktoren wie die Größe des Hauses, die Wohngegend und die Nähe zum Arbeitsplatz müssen berücksichtigt werden. Wenn Sie Alleinerbe sind, kann die Selbstnutzung eine gute Option sein. Andernfalls müssen mögliche Miterben ausbezahlt werden oder als Vermieter auftreten. In solchen Fällen kann der Verkauf der Immobilie vernünftig sein, insbesondere bei einem schlechten Zustand oder hohen Renovierungskosten. Bei einer Erbengemeinschaft kann der Verkauf vorteilhaft sein, um den Erlös gerecht aufzuteilen. Als alleiniger Erbe könnte der Verkauf Ihnen helfen, Ihre Traumimmobilie zu finanzieren oder finanzielle Unabhängigkeit zu erlangen.
Steuern beim Verkauf einer geerbten Immobilie
Es besteht eine grundsätzliche Steuerpflicht beim Erhalt einer geerbten Immobilie in Deutschland. Es gibt jedoch Ausnahmen, unter denen diese Steuern nicht anfallen. Nachdem Sie das Erbe angetreten haben, ist es von großer Bedeutung, das zuständige Finanzamt darüber zu informieren. Diese Mitteilung sollte innerhalb von maximal drei Monaten nach Kenntnisnahme des Erbes erfolgen. Die Einhaltung dieser Frist ist äußerst wichtig, da sonst rechtliche Konsequenzen drohen könnten.
Die Höhe der Erbschaftssteuer hängt von zwei Faktoren ab: dem Verwandtschaftsgrad zwischen dem Erblasser und den Erben sowie dem Wert der geerbten Immobilie. Der Staat hat Freibeträge festgelegt, die von der Steuer befreit sind.
Darüber hinaus kann es für Sie als Erben eine weitere Steuerbelastung geben, nämlich die Spekulationssteuer. Die Anwendung dieser Steuer hängt von der Art der Nutzung der Immobilie ab und davon, ob Sie das Objekt innerhalb einer bestimmten Spekulationsfrist von zehn Jahren verkaufen.
Ehepartnern des Erblassers steht der höchste Freibetrag von 500.000 Euro zu. Alles über diesem Betrag muss versteuert werden. Für Kinder und Enkelkinder gelten Freibeträge von jeweils 400.000 bzw. 200.000 Euro.
Falls das Erbe den Freibetrag überschreitet, unterliegt es der Erbschaftssteuer. Die Höhe der Steuer variiert je nach der Steuerklasse des Erben. Es ist wichtig zu beachten, dass die Steuerklasse bei der Erbschaftssteuer nichts mit der gewöhnlichen Steuerklasse zu tun hat, sondern sich ausschließlich auf das Erbe bezieht.
Die Steuerklassen bei der Erbschaftssteuer werden wie folgt eingeteilt: Steuerklasse I umfasst Ehepartner, Kinder, Enkelkinder, Eltern und Großeltern. Steuerklasse II betrifft Geschwister, Cousins, Cousinen und Schwiegereltern. Steuerklasse III gilt für alle anderen Erben.
Um die Höhe der Spekulationssteuer zu ermitteln, wird der anfängliche Kaufpreis der Immobilie vom Veräußerungserlös abgezogen. Dadurch ergibt sich der erzielte Gewinn, der entsprechend dem individuellen Einkommensteuersatz versteuert werden muss.
Des Weiteren können auch die Kaufnebenkosten vom Verkaufspreis abgezogen werden. Diese Kosten fließen in die Wertermittlung ein und erhöhen somit den zu versteuernden Gewinn.
Wann keine Steuer bei dem Verkauf einer Immobilie anfällt
Beim Verkauf einer geerbten Immobilie fällt gemäß dem Einkommensteuergesetz (§ 23 EstG) unter bestimmten Bedingungen keine Spekulationssteuer an. Dies ist der Fall, wenn folgende Voraussetzungen erfüllt sind:
Erstens muss der Verkauf der Immobilie frühestens zehn Jahre nach dem Erwerb durch den Erblasser erfolgen. Zweitens müssen entweder Sie als Erbe oder der Erblasser die Immobilie mindestens zwei Jahre vor dem Verkauf und im Verkaufsjahr selbst dauerhaft bewohnt haben. Dies bedeutet, dass eine offizielle Anmeldung beim Einwohnermeldeamt an dieser Adresse erforderlich ist.
Des Weiteren entfällt die Spekulationssteuer, wenn die Immobilie für einen Verkaufspreis unterhalb von 600 Euro verkauft wird. Es ist jedoch zu beachten, dass diese Freigrenze nicht durch andere private Veräußerungsgeschäfte überschritten werden darf.
Zusätzlich besteht die Möglichkeit einer Steuerbefreiung, wenn die Immobilie mindestens zwei Kalenderjahre vor dem Verkauf und im Verkaufsjahr einem leiblichen oder adoptierten Kind mietfrei überlassen wurde.
Schließlich ist ein steuerfreier Verkauf möglich, wenn Sie die Immobilie ohne Gewinn veräußern. Hierbei muss der Verkaufspreis, abzüglich Maklerprovision und Notarkosten, niedriger sein als der einstige Kaufpreis.
Fristen, die beim Verkauf einer Immobilie zu beachten sind
Beim Verkauf einer geerbten Immobilie müssen Sie sich mit zwei wichtigen Zeitspannen vertraut machen: die Zehnjahresfrist und die Dreijahresfrist.
Die Zehnjahresfrist besagt, dass die Spekulationssteuer entfällt, wenn seit dem Erwerb der Immobilie durch den Erblasser mindestens zehn Jahre vergangen sind. Falls der Erblasser die Immobilie jedoch innerhalb der letzten zehn Jahre erworben hat, greift die Dreijahresfrist.
Gemäß der Dreijahresfrist müssen entweder der Erblasser selbst, Sie als Erbe oder eines Ihrer Kinder unentgeltlich und kontinuierlich für drei aufeinanderfolgende Kalenderjahre in der Immobilie gewohnt haben. Es ist erforderlich, nachzuweisen, dass Sie während dieser Zeit Ihren Hauptwohnsitz tatsächlich in der Immobilie hatten, zum Beispiel durch eine amtliche Anmeldung beim örtlichen Einwohnermeldeamt unter dieser Adresse.
Sobald diese Voraussetzungen erfüllt sind, steht einem steuerfreien Verkauf der Immobilie nichts im Wege.
Welche Faktoren müssen beim Hausverkauf einer geerbten Immobilie berücksichtigt werden?
Nachdem Sie eine Immobilie geerbt haben, sollten Sie als Erstes den Weg zum Amtsgericht antreten. Hier müssen Sie den Erbschein beantragen, der Ihnen das Eigentumsrecht an der geerbten Immobilie bestätigt. Sobald Sie den Erbschein erhalten haben, können Sie den Eigentümerwechsel im Grundbuch vornehmen lassen.
Als neuer Eigentümer haben Sie nun das Recht, die Immobilie zu verkaufen. Doch bevor Sie diesen Schritt gehen, ist es ratsam, den Wert der Immobilie zu ermitteln.
Die Festlegung des Immobilienwerts erfordert die Unterstützung eines Experten. Ein Sachverständiger kann den Verkehrswert der Immobilie ermitteln, wobei Faktoren wie Lage und Zustand eine wichtige Rolle spielen.
Obwohl das Finanzamt den Wert anhand bestimmter Kriterien berechnen kann und Online-Tools kostenlose Immobilienbewertungen bieten, kann nur ein Fachmann vor Ort alle individuellen Merkmale der Immobilie berücksichtigen und eine realistische Einschätzung des Werts abgeben.
Wenn Sie eine Immobilie in einer Erbengemeinschaft verkaufen möchten, ist es zunächst wichtig, sich mit den anderen Miterben über das weitere Vorgehen zu einigen. Der Verkauf der Immobilie erfordert die Zustimmung aller Erben.
Sobald Sie sich auf einen Verkauf geeinigt haben, muss eine Eigentumsumschreibung im Grundbuch erfolgen, bei der alle Miterben als Eigentümer in die Erbengemeinschaft eingetragen werden.
Um den Preis für den Verkauf festzulegen, sollten Sie einen Gutachter beauftragen, der den Verkehrswert der Immobilie ermittelt. Sie haben die Möglichkeit, den Verkauf privat innerhalb der Erbengemeinschaft zu regeln oder einen Immobilienmakler hinzuzuziehen.
Der Verkaufserlös wird schließlich unter den Erben aufgeteilt, abzüglich eventueller Grundsteuer. Die Erbschaftssteuer hängt von der Höhe des Erlöses und dem Verwandtschaftsgrad der einzelnen Erben ab.
Wenn ein Miterbe nicht verkaufen möchte, gibt es verschiedene Möglichkeiten, wie zum Beispiel die Auszahlung des Erbteils, der Verzicht auf den Erbteil gegen eine Abfindung oder die Aufteilung der Immobilie in Eigentumswohnungen. Falls keine Einigung erzielt werden kann, kann eine Auflösung der Erbengemeinschaft gerichtlich eingefordert werden, was letztendlich zu einer Teilungsversteigerung führen kann.
Es ist jedoch ratsam, eine harmonische Lösung anzustreben, da die Teilungsversteigerung zu einem niedrigeren Verkaufspreis führt und mit zusätzlichen Kosten verbunden ist.
Ist die Beauftragung eines Immobilienmaklers für den Verkauf der geerbten Immobilie notwendig?
Beim Verkauf einer geerbten Immobilie gibt es viele zeitliche und organisatorische Aspekte zu berücksichtigen. Wenn Sie über ausreichend Zeit und Erfahrung verfügen, können Sie den Verkauf eigenständig durchführen.
Fehlt Ihnen jedoch die Zeit oder das Fachwissen, kann die Beauftragung eines Maklers eine sinnvolle Option sein. Ein Makler verfügt über umfassende Kenntnisse des regionalen Immobilienmarkts und kann Sie bei allen Schritten des Verkaufsprozesses unterstützen.
Ein häufiges Anliegen ist die Kostenfrage: Ein Makler verlangt in der Regel eine Provision, die erfolgsabhängig ist. Doch bedenken Sie, dass ein engagierter Makler ein Interesse daran hat, die Immobilie zum bestmöglichen Preis zu verkaufen – genauso wie Sie. Somit kann sich die Beauftragung eines Maklers letztendlich lohnen.
Ein weiterer Vorteil der Zusammenarbeit mit einem Makler ist, dass dieser den gesamten Verkaufsprozess übernimmt und Ihnen mit Rat und Tat zur Seite steht.
