Der Kauf eines Eigenheims ist für viele Menschen ein bedeutender Schritt und eine der wichtigsten finanziellen Entscheidungen ihres Lebens. Im Jahr 2024, das von wirtschaftlichen Unsicherheiten und schwankenden Immobilienpreisen geprägt ist, stellt sich besonders die Frage, welches Einkommen nötig ist, um diesen Traum zu verwirklichen. Neben dem reinen Kaufpreis spielen dabei mehrere weitere Faktoren eine zentrale Rolle, wie Eigenkapital, monatliches Einkommen und spezifische Finanzierungsbedingungen.
Da Banken häufig keine detaillierten Auskünfte darüber geben, wie diese Faktoren Ihre Kreditwürdigkeit beeinflussen, ist es oft schwierig, einen klaren Überblick zu bekommen.
In diesem Blogpost zeigen wir Ihnen, wie Sie Ihren finanziellen Spielraum für den Hauskauf optimal ermitteln können und welche Schritte erforderlich sind, um 2024 erfolgreich ein Eigenheim zu erwerben. Sie erhalten wertvolle Informationen und Tipps, wie Sie Ihr Einkommen berechnen können, um sich eine präzise Vorstellung von Ihren finanziellen Möglichkeiten zu machen und mögliche Finanzierungsprobleme frühzeitig zu erkennen.
Eigenkapital: Ihre Ausgangsbasis
Um ein Haus in Nordrhein-Westfalen (NRW) für 600.000 € zu kaufen und die üblichen Nebenkosten von 12,5% zu decken, können wir folgende Rechnung aufstellen:
Kaufpreis des Hauses: 600.000 €
Nebenkosten (12,5% des Kaufpreises): 600.000 € × 0,125 = 75.000 €
Gesamtbetrag: 600.000 € (Kaufpreis) + 75.000 € (Nebenkosten) = 675.000 €
Die Höhe des notwendigen Eigenkapitals hängt oft von der Finanzierungsstruktur und den Anforderungen der Kreditgeber ab. Traditionell wird empfohlen, mindestens 20% des Kaufpreises plus Nebenkosten als Eigenkapital einzubringen. Hierbei ergibt sich folgendes:
Eigenkapital für den Kaufpreis (20% von 600.000 €): 600.000 € × 0,20 = 120.000 €
Eigenkapital für die Nebenkosten: 75.000 €
Insgesamt empfohlenes Eigenkapital: 120.000 € + 75.000 € = 195.000 €
Daher sollten Sie idealerweise rund 195.000 € Eigenkapital haben, um ein Haus in dieser Preisklasse in NRW zu kaufen.
Ein wesentlicher Aspekt bei der Immobilienfinanzierung ist Ihr Eigenkapital. Wenn Sie eine Immobilie kaufen möchten, müssen Sie neben dem Kaufpreis auch die Kaufnebenkosten tragen. Diese Kosten umfassen unter anderem die Grunderwerbsteuer, Notargebühren und gegebenenfalls Maklergebühren. In Nordrhein-Westfalen betragen diese Nebenkosten etwa 12,5% des Kaufpreises. Bei einem Hauspreis von 350.000 Euro entsprechen die Kaufnebenkosten somit rund 42.245 Euro.
Viele Banken in Deutschland verlangen, dass diese Nebenkosten aus Ihrem Eigenkapital finanziert werden. Eine “112%ige Finanzierung” des Kaufpreises ist selten, da Banken in der Regel nur den Kaufpreis selbst und nicht die Nebenkosten finanzieren.
Ihr monatliches Einkommen + Darlehensrate
Die Höhe Ihres monatlichen Einkommens und das verfügbare Eigenkapital sind entscheidende Kriterien, die Banken zur Beurteilung Ihrer Kreditwürdigkeit heranziehen. Üblicherweise bieten Banken eine Finanzierungsmöglichkeit bis zum 90-fachen Ihres Netto-Haushaltseinkommens, vorausgesetzt, Sie decken die Kaufnebenkosten komplett mit Eigenkapital ab. Setzen Sie beispielsweise 35.000 Euro Eigenkapital für Nebenkosten ein, könnten Sie einen Kredit in Höhe von 315.000 Euro erhalten, was 90% des Kaufpreises eines 350.000 Euro teuren Hauses entspricht.
Bei einem höheren Eigenkapitaleinsatz kann sich der mögliche Kreditrahmen auf das 100- bis 120-fache Ihres Einkommens erhöhen. Darüber hinaus spielt die Darlehensrate eine zentrale Rolle. Diese sollte nicht nur realistisch innerhalb Ihres Budgets liegen, sondern auch ein angemessenes Verhältnis zu Ihrem Einkommen aufweisen. Zum Beispiel: Bei einem monatlichen Einkommen von 5.000 Euro und einem Eigenkapital von 80.000 Euro ermöglicht eine monatliche Wunschrate von 1.000 Euro die Finanzierung eines maximalen Kaufpreises von ungefähr 275.000 Euro. Ein höheres Einkommen oder eine höhere Rate könnten es Ihnen erlauben, eine teurere Immobilie zu erwerben.
Was muss ich denn jetzt 2024 verdienen, um mir ein Haus leisten zu können?
Im Juni 2024 lag der durchschnittliche Kaufpreis für ein neu gebautes Haus in Deutschland (ca. 130 m² Wohnfläche, ca. 450 m² Grundstück) laut dem Index EPX mean der Immobilien-Transaktionsplattform Europace bei 543.906 Euro. Für Bestandshäuser (Baujahr 1983, ca. 120 m² Wohnfläche, ca. 425 m² Grundstück) betrug der mittlere Kaufpreis 358.355 Euro.
Für eine vereinfachte Betrachtung setzen wir den absoluten Durchschnittspreis auf 400.000 Euro fest. Wenn Sie ein Haus für 400.000 Euro plus 12,5% Kaufnebenkosten in Nordrhein-Westfalen erwerben möchten, sollten Sie finanziell folgendermaßen planen:
Der Gesamtpreis des Hauses inklusive Nebenkosten beträgt 450.000 Euro. Angenommen, Sie bringen 50.000 Euro als Eigenkapital ein, um die Nebenkosten vollständig zu decken, verbleibt ein Finanzierungsbedarf von 400.000 Euro. Für die Finanzierung dieses Betrags sollten Sie ein regelmäßiges Einkommen nachweisen können, das die monatlichen Darlehensraten abdeckt.
Banken verwenden oft die Faustregel, dass Ihre monatliche Rate nicht mehr als etwa 30% Ihres Nettoeinkommens betragen sollte. Nehmen wir beispielsweise an, der Zinssatz für Ihr Darlehen liegt bei 2,5% pro Jahr mit einer Tilgungsrate von 2%, ergibt dies eine anfängliche jährliche Belastung von 4,5% des Darlehensbetrags. Bei einem Darlehen von 400.000 Euro entspricht dies einer jährlichen Rückzahlung von 18.000 Euro oder 1.500 Euro pro Monat.
Um diese Belastung tragen zu können, sollte Ihr monatliches Nettoeinkommen daher mindestens 5.000 Euro betragen. Dies gewährleistet, dass die Darlehensrate 30% Ihres Einkommens nicht überschreitet und Sie noch ausreichend finanziellen Spielraum für andere Lebenshaltungskosten haben.
BONUS: Was ist, wenn man Traumhaus 800.000 € kostet, ich aber keine 10.000 €/mtl. verdiene?
Wenn Ihr Traumhaus 800.000 € kostet und Ihr monatliches Einkommen nicht ausreicht, um dieses direkt zu finanzieren, können Sie alternativ eine preisgünstigere Eigentumswohnung als Investment kaufen.
Der Schlüssel hierbei ist die Auswahl einer Immobilie in einer nachgefragten Lage, um zuverlässige Mieter zu finden. Diese Mieter zahlen dann durch ihre Miete einen Teil Ihres Darlehens ab. Im Laufe der Jahre bauen Sie so nicht nur Eigenkapital auf, sondern profitieren auch von möglichen Wertsteigerungen der Immobilie.
Nach einigen Jahren können Sie die Wohnung als Sicherheit nutzen, um bessere Kreditkonditionen für ein weiteres Darlehen zu erhalten, das Sie Ihrem Traumhaus näherbringt. Falls Sie besonders geduldig sind, könnten Sie die Wohnung nach zehn Jahren verkaufen. Da der Gewinn aus dem Verkauf einer langfristig gehaltenen und vermieteten Immobilie steuerfrei ist, könnten Sie dieses Kapital nutzen, um Ihr Wohnungsdarlehen vollständig abzuzahlen und das übriggebliebene Geld als solides Eigenkapital für Ihr Traumhaus einzusetzen. So schaffen Sie über die Jahre eine solide finanzielle Basis, die es Ihnen ermöglicht, schließlich auch größere Immobilieninvestitionen zu tätigen.
Schlussfolgerung
Der Weg zum Eigenheim erfordert eine gründliche Planung und ein genaues Verständnis Ihrer finanziellen Lage. Neben dem Eigenkapital, das die Kaufnebenkosten decken sollte, und dem monatlichen Einkommen, das die Höhe des Darlehens beeinflusst, spielt auch die Darlehensrate eine zentrale Rolle bei der Immobilienfinanzierung. Im Jahr 2024, angesichts der sich verändernden Immobilienmärkte und Zinssätze, ist es besonders wichtig, sich frühzeitig mit diesen Aspekten auseinanderzusetzen.
Eine strategische Planung und die Nutzung geeigneter Finanzierungsrechner können Ihnen dabei helfen, ein realistisches Bild Ihrer Möglichkeiten zu erhalten. Warten Sie nicht zu lange mit dem Kauf, da sich die Immobilienpreise und Zinsen weiter verändern können. Beginnen Sie frühzeitig mit der Planung, um die besten finanziellen Bedingungen zu nutzen und Ihren Traum vom Eigenheim zu verwirklichen.
