Bezahlbares Wohnen bleibt in Berlin ein drängendes Thema. Wer eine neue Wohnung sucht, trifft häufig auf hohe Angebotsmieten. Gleichzeitig fragen sich viele Menschen, ob sie sich ihre Stadt langfristig noch leisten können.
Eine mögliche Antwort sorgt seit Jahren für Streit: Große Wohnungsbestände sollen in Gemeineigentum überführt werden. Nach der Berliner Wahl steht die Frage erneut auf der politischen Tagesordnung.
Auch auf Bundesebene wird darüber diskutiert, ob und wie sich eine solche Maßnahme verhindern ließe.
Vom Volksentscheid zum Gesetzentwurf
Beim Berliner Volksentscheid 2021 stimmte eine Mehrheit für die Vergesellschaftung der Wohnungen großer Immobilienunternehmen. Der Volksentscheid selbst übertrug jedoch keine einzige Wohnung. Dafür wäre ein Gesetz nötig, das festlegt, welche Unternehmen betroffen sind, wie die Wohnungen künftig verwaltet werden und welche Entschädigung die bisherigen Eigentümer erhalten.
Ein inzwischen vorgelegter Gesetzentwurf richtet sich an Unternehmen mit mehr als 3.000 Wohnungen in Berlin. Insgesamt geht es bei der Initiative um rund 240.000 Wohnungen. Die Bestände sollen von einer neuen öffentlichen Einrichtung verwaltet werden. Ob und in welcher Form dieser Vorschlag Gesetz wird, ist offen.
Hinter dem Vorhaben steht die Hoffnung, Wohnungen dauerhaft einer Bewirtschaftung zu entziehen, die vor allem auf Rendite ausgerichtet ist. Doch ein Eigentümerwechsel allein würde weder zusätzliche Wohnungen schaffen noch automatisch jede Miete senken. Entscheidend wäre, welche Regeln für die künftige Verwaltung gelten und wie die Finanzierung aussieht.
Was bedeutet Vergesellschaftung?
Die rechtliche Grundlage der Debatte ist Artikel 15 des Grundgesetzes. Er erlaubt es grundsätzlich, Grund und Boden zum Zweck der Vergesellschaftung in Gemeineigentum oder andere Formen der Gemeinwirtschaft zu überführen. Das Gesetz müsste auch Art und Ausmaß der Entschädigung regeln.
Im Alltag wird häufig von „Enteignung“ gesprochen. Juristisch ist die Unterscheidung wichtig: Eine Enteignung nach Artikel 14 betrifft typischerweise einzelne Eigentumsrechte für ein konkretes öffentliches Vorhaben. Bei der Vergesellschaftung nach Artikel 15 geht es um die Überführung einer ganzen Kategorie von Gütern in eine andere Wirtschaftsform.
Artikel 15 wurde bislang nicht angewandt. Deshalb gibt es für viele Fragen noch keine höchstrichterlich geklärten Antworten. Dazu gehört etwa, welche Anforderungen ein Vergesellschaftungsgesetz im Einzelnen erfüllen müsste und wie stark der Gesetzgeber bei der Wahl einer neuen Verwaltungsform gebunden wäre.
Die Entschädigung als zentrale Streitfrage
Dass betroffene Eigentümer entschädigt werden müssen, steht im Grundgesetz. Umstritten ist die Höhe. Würde Berlin den vollen Verkehrswert zahlen, könnten nach den in der Debatte genannten Schätzungen Kosten von bis zu 36 Milliarden Euro entstehen.
Die vom Berliner Senat eingesetzte Expertenkommission hält eine Entschädigung unterhalb des Verkehrswerts grundsätzlich für möglich. Der Entwurf der Initiative arbeitet ebenfalls mit einem niedrigeren Betrag und sieht eine Finanzierung über künftige Mieteinnahmen vor.
Kritiker bezweifeln, dass solche Modelle rechtlich und wirtschaftlich tragfähig sind. Wie hoch eine verfassungsgemäße Entschädigung im konkreten Fall sein müsste, ist damit keineswegs entschieden.
Die Summe hätte unmittelbare Folgen für das Projekt. Je höher die Entschädigung ausfällt, desto mehr Geld müsste für ihre Finanzierung aufgebracht werden. Dieses Geld stünde dann möglicherweise nicht für Instandhaltung, Modernisierung oder zusätzliche Wohnungen zur Verfügung.
Eine niedrigere Entschädigung wiederum würde den Eingriff für die bisherigen Eigentümer verschärfen und könnte gerichtliche Auseinandersetzungen auslösen.
Kann der Bund die Berliner Pläne stoppen?
Die Bundesregierung möchte Vergesellschaftungen von Mietwohnungen auf Landesebene verhindern und verweist dabei unter anderem auf die Bedeutung privater Investitionen in den Wohnungsbau. Ob sie dieses Ziel mit einem einfachen Bundesgesetz erreichen könnte, ist juristisch umstritten.
Ein pauschales Verbot wirft schon deshalb Fragen auf, weil Artikel 15 die Möglichkeit der Vergesellschaftung ausdrücklich vorsieht. Hinzu kommt der Streit über die Gesetzgebungskompetenz:
Unter welchen Voraussetzungen darf der Bund eine Regelung erlassen, die Berlin an einem eigenen Gesetz hindert? Auch eine bundesweite Vorgabe zur Höhe der Entschädigung würde geprüft werden müssen, wenn sie eine Vergesellschaftung faktisch unmöglich machte.
Die Positionen gehen auseinander. Die Berliner Expertenkommission sieht einen verfassungsrechtlich möglichen Weg für das Vorhaben. Andere Rechtswissenschaftler bezweifeln unter anderem die Zuständigkeit Berlins, die Verhältnismäßigkeit des Eingriffs oder die Vereinbarkeit mit europäischem Recht. Auch die Möglichkeiten eines Bundesgesetzes werden unterschiedlich bewertet.
Welche Fragen sind für Mieter und den Wohnungsmarkt wichtig?
Für Mieterinnen und Mieter zählt vor allem, ob Wohnen durch eine Vergesellschaftung tatsächlich bezahlbarer und verlässlicher würde. Das hängt von der späteren Verwaltung ab: Wie werden Mieten festgelegt? Wer entscheidet über Sanierungen? Und wie wird verhindert, dass notwendige Investitionen aufgeschoben werden?
Für den gesamten Wohnungsmarkt stellt sich zusätzlich die Frage, wie sich das Vorhaben auf Neubau und private Investitionen auswirken könnte. Befürworter sehen in gemeinwirtschaftlich verwalteten Beständen einen dauerhaften Schutz vor stark steigenden Mieten. Gegner befürchten, dass rechtliche Unsicherheit Investoren abschreckt. Wie groß diese Effekte tatsächlich wären, lässt sich aus der bisherigen Debatte nicht sicher ableiten.
Wie geht es weiter?
Politisch stehen unterschiedliche Vorstellungen davon gegenüber, wie bezahlbares Wohnen gesichert werden kann. Die Vergesellschaftung wäre ein weitreichender Eingriff in bestehende Eigentumsverhältnisse. Ob sie den Wohnungsmarkt nachhaltig entlasten könnte, hängt deshalb ebenso von ihrer praktischen Ausgestaltung wie von ihrer rechtlichen Zulässigkeit ab.
Selbst wenn Berlin ein entsprechendes Gesetz beschließen sollte, wäre die Debatte voraussichtlich nicht beendet. Zuständigkeit, Entschädigung und konkrete Ausgestaltung könnten vor dem Bundesverfassungsgericht landen. Bis dahin bleibt die Vergesellschaftung großer Wohnungsbestände eine politische Option mit erheblichen offenen Rechtsfragen.
