Lange Zeit galt auf dem Immobilienmarkt eine einfache Regel: Entscheidend für den Wert einer Immobilie sind vor allem Lage, Lage und noch einmal Lage. Doch diese Formel bekommt zunehmend einen neuen Zusatz.
Neben Standort, Ausstattung und energetischem Zustand spielt eine weitere Frage eine immer größere Rolle: Wie gut ist eine Immobilie auf die Folgen des Klimawandels vorbereitet?
Steigende Temperaturen, häufigere Hitzewellen, Starkregen, Überschwemmungen und lange Trockenperioden verändern die Bedingungen, unter denen Häuser und Wohnungen genutzt, gebaut und bewertet werden.
Für Eigentümer, Käufer, Investoren und Bauunternehmen bedeutet das, dass Klimarisiken künftig stärker in wirtschaftliche Entscheidungen einfließen dürften.
Wenn der Sommer zum Immobilienthema wird
Die vergangenen heißen Sommer haben deutlich gemacht, dass der Klimawandel nicht nur eine abstrakte Zukunftsfrage ist. Hohe Temperaturen wirken sich unmittelbar auf den Wohnkomfort aus. Besonders Dachgeschosswohnungen, Gebäude mit großen Fensterflächen und schlecht gedämmte Altbauten können sich an heißen Tagen erheblich aufheizen.
Dabei entstehen interessante Verschiebungen. Während höhere Etagen früher häufig als besonders attraktiv galten, können bei extremen Temperaturen Wohnungen in unteren Geschossen Vorteile haben. Auch massive Altbauten mit dicken Außenwänden können sich teilweise langsamer erwärmen als Gebäude, die wenig auf sommerlichen Wärmeschutz ausgelegt sind.
Damit wird die Hitzetauglichkeit eines Hauses zu einem Faktor, der sowohl für Bewohner als auch für Käufer interessant ist. Eine gute Dämmung allein reicht dabei nicht unbedingt aus. Außenliegender Sonnenschutz, Verschattung, geeignete Fenster, begrünte Außenbereiche und eine durchdachte Gebäudeplanung können entscheidend sein.
Klimarisiken werden zu einem wirtschaftlichen Faktor
Eine umfangreiche Analyse von Wüest Partner und Climada Technologies, bei der rund 23 Millionen Bestandsgebäude betrachtet wurden, zeigt, wie stark sich die Risikolage in den kommenden Jahrzehnten verändern könnte. Je nach Entwicklung der weltweiten Emissionen steigt insbesondere das Risiko durch extreme Hitze deutlich.
Nach den untersuchten Szenarien könnte bis 2050 zwischen etwa 28 und 68 Prozent des Gebäudebestands einem hohen oder sehr hohen Hitzestress ausgesetzt sein. Besonders relevant ist das für Süd und Mitteldeutschland sowie dicht bebaute Städte. Bei einer stärkeren Erwärmung breitet sich das Risiko zunehmend auch in nördlichere Regionen aus.
Für Gebäude bedeutet extreme Hitze mehr als nur unangenehme Raumtemperaturen. Fassaden, Dächer und Dichtungen können stärker beansprucht werden. Gleichzeitig steigt der Bedarf an Kühlung. Dadurch können sowohl Instandhaltungs als auch Energiekosten zunehmen.
Für Eigentümer entsteht damit ein wirtschaftliches Problem. Investitionen in Klimaanpassung werden möglicherweise notwendig, um langfristig Wohnqualität, Vermietbarkeit und den Wert einer Immobilie zu erhalten.
Nicht nur Hitze verändert den Immobilienmarkt
Neben hohen Temperaturen rücken weitere Naturgefahren in den Fokus. Besonders Starkregen kann erhebliche Schäden verursachen. Keller können volllaufen, Wasser kann über Grundstücke abfließen und Gebäude sowie technische Anlagen beschädigen.
Das Risiko von Starkregen ist dabei nicht auf klassische Hochwassergebiete beschränkt. Die Erfahrungen vergangener Unwetter zeigen, dass intensive Niederschläge grundsätzlich an vielen Orten auftreten können. Selbst Regionen, die auf einer allgemeinen Risikokarte weniger gefährdet erscheinen, sind deshalb nicht automatisch sicher.
Die analysierten Szenarien zeigen einen möglichen Anstieg des Anteils von Gebäuden mit hohem oder sehr hohem Starkregenrisiko von derzeit rund 0,4 Prozent auf bis zu 11 Prozent bis 2050. Wie stark sich das Risiko tatsächlich entwickelt, hängt dabei unter anderem von der zukünftigen Entwicklung der weltweiten Emissionen ab.
Beim Flusshochwasser fällt die Entwicklung differenzierter aus. Hier wird in der Studie insgesamt sogar ein leichter Rückgang des betroffenen Gebäudebestands erwartet. Gleichzeitig kann Starkregen unabhängig davon zu sogenannten Sturzfluten und oberirdischem Wasserabfluss führen. Ein sinkendes Flusshochwasserrisiko bedeutet daher nicht automatisch ein sinkendes Überschwemmungsrisiko.
Besonders an den Küsten verändert sich die Lage
Auch Immobilien in Küstenregionen stehen vor langfristigen Herausforderungen. Das Risiko von Küstenhochwasser bleibt zwar auf bestimmte Gebiete begrenzt, könnte dort aber erheblich zunehmen.
Vor allem an der Nordseeküste werden einzelne Regionen als besonders gefährdet beschrieben. Auch an der Ostseeküste kann das Risiko steigen, wenn auch auf insgesamt niedrigerem Niveau.
Für Käufer bedeutet das: Ein attraktiver Standort am Wasser kann gleichzeitig mit einem höheren langfristigen Klimarisiko verbunden sein. Die Aussicht, die Nähe zum Meer oder eine besondere Lage können weiterhin wichtige Faktoren sein. Zusätzlich sollte jedoch geprüft werden, welchen Naturgefahren das Grundstück tatsächlich ausgesetzt ist.
Was bedeutet das für Hauskäufer?
Wer heute eine Immobilie kauft, sollte nicht ausschließlich auf Wohnfläche, Kaufpreis und Mikrolage schauen. Eine zusätzliche Prüfung der Klimarisiken kann helfen, spätere Überraschungen zu vermeiden.
Interessant sind beispielsweise folgende Fragen:
- Wie stark kann sich die Immobilie im Sommer aufheizen?
- Gibt es einen wirksamen Sonnenschutz?
- Wie gut ist das Gebäude gedämmt?
- Liegt das Grundstück in einem Überschwemmungs oder Starkregengebiet?
- Wie ist die Entwässerung des Grundstücks organisiert?
- Befinden sich wichtige technische Anlagen oder Heizsysteme im Keller?
- Welche Sanierungsmaßnahmen könnten in den kommenden Jahren notwendig werden?
- Ist die Immobilie gegen Elementarschäden versicherbar und zu welchen Bedingungen?
Gerade der letzte Punkt könnte an Bedeutung gewinnen. In Deutschland besteht weiterhin keine flächendeckende Pflichtversicherung gegen Elementarschäden. In stärker gefährdeten Gebieten können deshalb Versicherungsprämien steigen oder bestimmte Risiken schwieriger abzusichern sein.
Neue Anforderungen an Bauunternehmen und Projektentwickler
Auch die Bauwirtschaft muss sich auf die veränderten Rahmenbedingungen einstellen. Bei neuen Projekten reicht es nicht mehr aus, ausschließlich die klassische Standortqualität und die baulichen Kosten zu betrachten.
Bereits bei der Planung können Klimarisiken berücksichtigt werden. Dazu gehören beispielsweise detaillierte Baugrunduntersuchungen, Konzepte für die Ableitung von Regenwasser und widerstandsfähige Baumaterialien. Auch Dachkonstruktionen, Fassaden, Fenster und Außenflächen können so geplant werden, dass sie besser mit zunehmenden Wetterextremen umgehen können.
Bei Bestandsgebäuden gewinnen Sanierungen an Bedeutung. Maßnahmen wie bessere Dämmung, Verschattung, Dachbegrünung oder die Entsiegelung von Außenflächen können dazu beitragen, Gebäude widerstandsfähiger gegenüber Hitze und Starkregen zu machen.
Gleichzeitig überschneiden sich Klimaschutz und Klimaanpassung. Eine energetische Sanierung kann beispielsweise den Energieverbrauch reduzieren und gleichzeitig dazu beitragen, die Temperaturen im Gebäude besser zu regulieren. Der Austausch fossiler Heizsysteme reduziert zudem den CO₂ Ausstoß.
Der Immobilienwert der Zukunft wird komplexer
Der Immobilienmarkt steht damit vor einer langfristigen Veränderung. Klimarisiken werden wahrscheinlich nicht überall denselben Einfluss haben. Während bestimmte Regionen stärker mit Hitze, Trockenheit oder Starkregen konfrontiert sein können, stehen andere Gebiete vor besonderen Herausforderungen durch Küstenhochwasser oder Stürme.
Auch innerhalb einer Stadt können sich deutliche Unterschiede ergeben. Zwei Häuser in derselben Straße können beispielsweise unterschiedlich auf Hitze reagieren, wenn eines modern gedämmt ist und über einen guten Sonnenschutz verfügt, während das andere schlecht isoliert ist und große unverschattete Fensterflächen besitzt.
Die klassische Bedeutung der Lage verschwindet dadurch nicht. Sie wird vielmehr um eine neue Dimension ergänzt: die Klimaresilienz.
Für Käufer und Investoren bedeutet das, Immobilien künftig umfassender zu betrachten. Nicht nur die Frage „Wo steht das Haus?“ wird entscheidend sein, sondern auch „Wie gut ist dieses Haus auf die Bedingungen vorbereitet, die an diesem Standort in Zukunft zu erwarten sind?“
Damit könnte sich der Immobilienmarkt schrittweise verändern. Gebäude, die heute bereits hitzeresistent, energieeffizient und gegen Wetterextreme geschützt sind, können langfristig Vorteile bei Betriebskosten, Vermietbarkeit und Instandhaltung haben. Gleichzeitig können Immobilien mit hohen Klimarisiken zusätzliche Investitionen erforderlich machen.
Der Klimawandel wird damit zunehmend zu einem Bestandteil der Immobilienbewertung. Wer eine Immobilie kauft, baut oder besitzt, sollte deshalb nicht nur auf den heutigen Zustand schauen, sondern auch darauf, wie zukunftsfähig Gebäude und Standort sind.
