Insbesondere in Großstädten wie München und Berlin sind in den letzten Jahren die Immobilienpreise signifikant angestiegen. Zum einen sind die Großstädte attraktiv mit ihren mannigfaltigen Möglichkeiten für Arbeitsplätze und Freizeitgestaltung.
Zum anderen steigt jedoch auch die Bevölkerungszahl, sodass mehr Wohnraum benötigt wird. Dem klassischen Wirtschaftsmodell folgend, steigen Preise in Zeiten von Knappheit. Der Wohnraum wird seit Jahren bedeutend knapper.
Letztlich möchte jeder eines Tages im Eigenheim wohnen – ganz gleich, ob es ein Haus, eine Eigentumswohnung oder ein Grundstück für den Bau des Eigenheims wird.
Zweifelsohne ist der beste Zeitpunkt zum Verkauf von Immobilien, wenn die Preise am höchsten sind. Jedoch müssen Sie beim Verkauf von Anlagen, zu denen Immobilien zählen, die Spekulationsfrist beachten.
Wir zeigen Ihnen, wie Sie die Spekulationsfrist sogar umgehen können und keine Spekulationssteuern abführen müssen.
Was ist die Spekulationsfrist und die Spekulationssteuer?
Bekanntlich ist Deutschland ein wahrer Weltmeister, was die Erhebung von Steuern angeht. Quasi alles wird besteuert. Die Spekulationssteuer ist eine Steuer, die beim Verkauf von Anlagewerten anfällt. In der Praxis sieht das folgendermaßen aus:
Wenn Sie ein Haus verkaufen, jedoch einen höheren Verkaufspreis erzielen als Sie ursprünglich dafür gezahlt haben, fällt auf diese Gewinnspanne eine Spekulationssteuer an.
Beispielsweise haben Sie vor ein paar Jahren ein Haus für 100.000 Euro gekauft. Sie möchten jedoch in ein neues Haus ziehen und dank der steigenden Immobilienpreise können Sie mit 150.000 Euro einen höheren Verkaufspreis erzielen.
Auf die Gewinnspanne von 50.000 Euro fällt entsprechend eine Spekulationssteuer an. Der gleiche Fall würde eintreten, wenn Sie eine etwas heruntergekommene Eigentumswohnung gekauft und dank umfassender Instandsetzungen gewinnbringend verkaufen können. Wie hoch die Spekulationssteuer ist, hängt vom Einkommensteuersatz ab.
Jedem Bürger steht bei der Spekulationssteuer ein Freibetrag von 600 Euro zu. Im Fall unseres beispielhaften Hausverkaufs dürften Sie von den 50.000 Euro 600 Euro behalten und der Rest muss nach Ihrem Einkommensteuersatz als Spekulationssteuer abgeführt werden.
Allerdings gibt es immer Möglichkeiten, bestimmte Steuerabführungen zu reduzieren oder gar ganz zu vermeiden. Im Fall der Spekulationssteuer entfällt sie, falls Sie Ihre Immobilie bereits zehn Jahre lang besitzen. Der Zeitraum dieser zehn Jahre umfasst die sogenannte Spekulationsfrist.
Die Spekulationsfrist im Detail
Allgemein gilt bei der Spekulationsfrist, dass beim Verkauf keine Spekulationssteuer anfällt, wenn Sie vor mindestens zehn Jahren eine Immobilie gekauft haben. Die Zeit der Spekulationsfrist beginnt ab dem Zeitpunkt, ab dem die notarielle Beurkundung vorliegt. Wie Sie in dem Zeitraum die Immobilie genutzt haben, ist hierbei einerlei.
Es gibt jedoch auch die Option, die Spekulationsfrist zu verkürzen.
Sofern Sie ein Haus oder eine Eigentumswohnung seit Erwerb durchgängig selbst bewohnt haben, fällt keine Spekulationssteuer an.
Sollten Sie Ihre Immobilie jedoch innerhalb der Spekulationsfrist vermietet haben, müssen Sie mindestens zwei Jahre vor sowie zum Zeitpunkt des Verkaufs die Immobilie selbst bewohnt haben. Nur in diesem Fall fällt ebenfalls keine Spekulationssteuer an.
Sonderregelungen der Spekulationssteuer
Damit die Steuerlandschaft in Deutschland noch komplizierter – oder teilweise auch einfacher – wird, gibt es zahlreiche Sonderregelungen. Auch für die Spekulationssteuer gibt es eine ganze Reihe an Sonderregelungen, die Sie zu Ihrem Vorteil nutzen können. Diese Sonderregelungen gelten im Fall von Erbe, für Gewerbe und bei Modernisierungen.
Der Erbfall
Die Spekulationsfrist entfällt, wenn Sie eine Immobilie geerbt haben, die vor mehr als zehn Jahren gekauft wurde. Andernfalls muss sie nur nicht abgeführt werden, sofern entweder der Erblasser, der Erbe oder auch Kinder der Erben die Immobilie durchgehend bewohnt haben. Wann Sie die Immobilie geerbt haben, ist für diesen Fall nicht relevant.
Gewerblicher Verkauf
Im Fall eines gewerblichen Verkaufs wird immer eine Spekulationssteuer fällig. Falls Sie Immobilien für gewerbliche Zwecke verkaufen, gibt es keine Spekulationsfrist. Inwiefern es sich um gewerbliche Immobilienverkäufe handelt, kann das Finanzamt leider sehr weich auslegen. Meistens geht das Finanzamt davon aus, dass Sie Immobilien für gewerbliche Zwecke verkaufen, falls Sie in fünf Jahren mindestens drei Objekte verkauft haben.
Gewinnbringende Modernisierungen
Modernisierungen können für das Finanzamt als gewinnbringende Absicht bei einem Immobilienverkauf erkannt werden, sodass ebenfalls eine Spekulationssteuer anfällt. Dies könnte der Fall sein, wenn Sie beispielsweise in einem Objekt Mietwohnungen umfangreich modernisieren.
Nach der Modernisierung bieten Sie die Mietwohnungen jedoch als Eigentumswohnungen an. Ob Ihnen vorher die Mietwohnungen zehn Jahre lang oder länger gehört haben, interessiert das Finanzamt an dieser Stelle nicht. Das heißt im Klartext, dass die Spekulationsfrist keine Anwendung findet.
Sind Sie von der Spekulationsfrist nicht betroffen?
Es könnte kaum einen perfekten Zeitpunkt für den Immobilienverkauf geben, wenn Sie entweder von der Spekulationsfrist nicht betroffen sind oder diese bereits abgelaufen ist. Beispielsweise sind die Immobilienpreise in München für Eigentumswohnungen um 52 % innerhalb der letzten fünf Jahre gestiegen.
Ein- und Zweifamilienhäuser sind in der bayerischen Landeshauptstadt mittlerweile 26 % mehr wert als vor fünf Jahren. Sie könnten jetzt Ihre Immobilie gewinnbringend verkaufen, ohne dem Staat noch etwas von Ihrem Kuchen abgeben zu müssen. Sprechen Sie uns an, wir helfen Ihnen beim Verkauf Ihrer Immobilie gerne weiter!
