In Zeiten steigender Baukosten, knapper werdender Ressourcen und wachsender Unsicherheit auf dem Immobilienmarkt erlebt der öffentlich geförderte Wohnungsbau eine Renaissance. Was lange Zeit als wenig lukrativ galt, entwickelt sich zunehmend zu einer echten Alternative für Investoren, sowohl aus der öffentlichen Hand als auch aus dem privaten Sektor.
Die Gründe dafür sind vielfältig: von attraktiveren Förderprogrammen über steigende Mieten im freien Markt bis hin zu politischen Anreizen. Ein genauer Blick auf die aktuellen Entwicklungen zeigt, warum sich geförderter Wohnungsbau heute mehr denn je rechnet.
Der Markt im Wandel: Förderung als wirtschaftlicher Joker
Wie Dr. Sören Gröbel, Director of Living Research bei JLL, erläutert, hat sich das Interesse an geförderten Wohnungen deutlich verstärkt. Besonders im sogenannten Forward-Deal-Markt, also beim Verkauf von Immobilienprojekten noch vor Fertigstellung, lässt sich ein klarer Trend erkennen: Während 2023 lediglich 23 Prozent der gehandelten Wohneinheiten öffentlich gefördert waren, stieg dieser Anteil im Jahr 2024 auf bemerkenswerte 59 Prozent. Das zeigt: Fördermodelle schließen zunehmend die Wirtschaftlichkeitslücke, die durch gestiegene Bau- und Finanzierungskosten entstanden ist.
Ein wesentlicher Treiber dieser Entwicklung sind städtische Wohnungsbaugesellschaften, etwa in Berlin oder München. Diese agieren vermehrt als Käufer von Projekten mit hohem Anteil an geförderten Einheiten, nicht zuletzt aus politischem Druck heraus, aber auch, weil die Förderprogramme eine kalkulierbare Rendite ermöglichen. Auch bei privaten Investoren wächst das Interesse.
Auch für private Investoren zunehmend attraktiv
Michael Bender, Head of Residential bei JLL, beobachtet, dass sich die Einstellung von Investoren zum geförderten Wohnungsbau spürbar gewandelt hat. Während früher allenfalls eine kleine Quote an Sozialwohnungen akzeptiert wurde, gibt es heute gezielte Investments in Projekte mit bis zu 100 Prozent Förderanteil. Besonders institutionelle Anleger und Family Offices entdecken in der staatlich unterstützten Wohnraumförderung eine stabile und berechenbare Kapitalanlage.
Was den geförderten Wohnungsbau so interessant macht, sind nicht nur stabile Mietzahlungen über lange Zeiträume, sondern vor allem die finanziellen Rahmenbedingungen. Ein Beispiel ist Nordrhein-Westfalen, wo die NRW Bank in den vergangenen Jahren ein zunehmend attraktives Förderumfeld geschaffen hat.
Im Jahr 2024 wurden die Förderdarlehen erneut verbessert: Günstige Zinsen, höhere Bewilligungsmieten und großzügige Tilgungsnachlässe machen den Bau und Betrieb geförderter Wohnungen für Investoren wirtschaftlich tragfähig.
Förderprogramme: Zwischen Vielfalt und Unsicherheit
Allerdings ist der Zugang zur Förderung nicht überall gleich. Jedes Bundesland in Deutschland hat eigene Regelungen, was Förderhöhe, Tilgungsbedingungen, Laufzeiten und Mietpreisbindung betrifft.
In Baden-Württemberg zum Beispiel gelten besonders klare Vorgaben zur Belegungsbindung, was zwar Planungssicherheit bietet, aber auch weniger Flexibilität erlaubt. Hessen hingegen koppelt Förderanreize an energetische Effizienz, um zusätzlichen Anreiz zur nachhaltigen Bauweise zu schaffen.
Ein großes Problem bleibt jedoch bestehen: die Unsicherheit über die Verfügbarkeit der Fördermittel. In vielen Fällen ist unklar, ob beim Antrag auf Förderung überhaupt noch Mittel im Topf sind.
Diese Unsicherheit hemmt vor allem private Projektentwickler, die auf Planungssicherheit angewiesen sind. Ist der Fördertopf leer, platzt nicht selten das gesamte Projekt, ein Risiko, das viele Investoren scheuen.
Die Zukunft des geförderten Wohnens: Stabilität mit politischem Rückenwind
Trotz dieser Herausforderungen lässt sich eine klare Tendenz erkennen: Der geförderte Wohnungsbau wird in Zukunft weiter an Bedeutung gewinnen. Angesichts der Wohnungsnot in vielen Städten, dem politischen Druck auf die öffentliche Hand und der anhaltenden Kostenkrise in der Bauwirtschaft ist die staatlich unterstützte Wohnraumschaffung eine der wenigen Optionen, um auch in Zukunft bezahlbaren Wohnraum zu sichern.
Nicht zuletzt ist die Förderung ein Instrument, das eine Win-Win-Situation schaffen kann: Investoren erhalten stabile Renditen bei überschaubarem Risiko, Kommunen können den sozialen Auftrag erfüllen und Bürger profitieren von dauerhaft günstigem Wohnraum.
Klar ist jedoch auch: Ohne eine stärkere Vereinheitlichung und planbare Mittelvergabe auf Bundes- und Landesebene droht der Boom schnell zu verpuffen.
Schlusswort: Ein Umdenken mit Potenzial
Der geförderte Wohnungsbau steht nicht länger im Schatten des freien Marktes. Er entwickelt sich zunehmend zum Stabilitätsanker in einem unsicheren Immobilienumfeld, vorausgesetzt, die Rahmenbedingungen stimmen.
Investoren, die bislang auf renditestarke Luxusprojekte setzten, erkennen zunehmend den langfristigen Wert geförderter Wohnungen. Mit passenden Förderkulissen, verlässlichen Fördermitteln und politischer Unterstützung könnte der soziale Wohnungsbau nicht nur gesellschaftlich, sondern auch wirtschaftlich zum Erfolgsmodell der kommenden Jahre werden.
