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Viele Menschen in Deutschland haben den Traum vom Eigenheim. Natürlich nachvollziehbar, denn man erhält dadurch die einzigartige Möglichkeit, eine Immobilie exakt so zu bauen, wie man sich sein Traumhaus vorstellt.
Dennoch gibt es beim Bau des Eigenheims Punkte, auf die man achten sollte. Diese kann man in zwei Themenbereiche aufteilen: Der eigentliche Bau, also das Geschehen um das Haus herum und der Kauf des Grundstücks – der Schritt, den viele vernachlässigen.
Augen auf beim Grundstückskauf
Das Grundstück entscheidet nicht nur über Ihre Nachbarn und Ihre Umgebung. Es ist auch wichtig für die Wertentwicklung Ihrer Immobilie.
Ein Grundstückskauf kann viele Tücken haben. Ich möchte Ihnen zeigen, worauf Sie besonders achten sollten.
Punkt 1: Kontrolle
Kontrollieren Sie zunächst, wofür Ihr Grundstück zuvor genutzt wurde. Steht im Zweifel noch ein Objekt darauf, welches abgerissen werden muss? Vergessen Sie nicht die Kosten für einen Abriss zu überprüfen. Wie ist das Grundstück erschlossen? Liegt Gas an der Straße? Kann man überhaupt die moderne KFW-gesteuerte Bauweise realisieren, wenn man mit dem Trägergas arbeitet? Oder ist man vielleicht sogar dazu gezwungen, über eine Luftwärmepumpe zu heizen oder eine Erdgasbohrung vorzunehmen?
All das wirkt sich auf die Anschaffungskosten aus. Auch die späteren Bewirtschaftungskosten müssen berücksichtigt werden.
Punkt 2: Infrastruktur
Beachten Sie unbedingt die Wertentwicklung des Grundstücks.
Gerne erkläre ich Ihnen diesen Zusammenhang anhand eines Beispiels. Die Leverkusener werden es kennen.
Seitdem sich Bayer in Leverkusen aufgebaut hat, erlebt die Stadt einen regelrechten Boom. Hintergrund ist hier der große Arbeitgeber in der Region. Dadurch erhöhen sich natürlich auch die Immobilienpreise, da die Nachfrage steigt. Das klingt zunächst positiv: Die Anzahl der Bevölkerung, die Verdichtung und die Nachfrage steigen. Es gibt mehr lokale Angebote, das heißt die Mikrolage wird attraktiver. Ein zweiter Bäcker um die Ecke und die Bildungslage verbessert sich.
ABER man sollte sich genau überlegen, ob man sich von einem regionalen Arbeitgeber abhängig machen will. Stellen Sie sich folgendes Horrorszenario vor:
Bayer wandert aus Deutschland aus.
Was passiert dann mit den Immobilienpreisen? Dann haben Sie sich in Ihre perfekte Blase eingekauft, die plötzlich zerplatzt. Natürlich ist dieses Beispiel vollkommen überspitzt, dennoch ist daran zu erkennen, wie wichtig es ist, sich mit der umliegenden Situation bekannt zu machen, also zu wissen, wer geht hier wo zur Arbeit und wie abhängig ist eigentlich die Infrastruktur meines Standorts von z.B. einem Arbeitgeber?
Punkt 3: Erschließungskosten
Wenn die besprochenen Punkte geprüft sind, sollte man sich mit den etwaigen Erschließungskosten beschäftigen. Oft sind z.B. Straßen erneuert worden, jedoch benötigen Kommunen und Gemeinden wesentlich mehr Zeit als normale Unternehmen, um eine Rechnung zu schreiben. Wenn Sie sich vorher also nicht über die Lage vergewissern und die Erschließungskosten bei dem jeweiligen Bauamt prüfen lassen, kann es oft zu unerwarteten Extrakosten kommen. Dann finden Sie plötzlich im Briefkasten eine Rechnung in Höhe von 20.000€ bis 30.000€.
Haben Sie die Immobilie am Limit finanziert, kann es für die ein oder andere Familie wirklich unangenehm werden.
Um eine derartige Situation zu verhindern, empfehle ich Ihnen dringend die Erschließungskosten im Vorhinein prüfen zu lassen.
Punkt 4: Baulasten
Eine Baulast ist eine Verpflichtung des Eigentümers, bestimmte Dinge beim Bau einer Immobilie zu beachten
Ein einfaches Beispiel: Sie möchten auf einem 100 qm großen Baugrundstück ein Haus mit zwei Geschossen und den Maßen von 10 Meter x 10 Meter bauen. Das Grundstück hat aber eine Baulast und nun können Sie nur noch ein Haus mit den Maßen 7 Meter x 10 Meter bauen. Damit verlieren Sie nicht nur 3 Meter Straßenfront, sondern natürlich auch einen Teil Ihrer Wohnfläche. Und vielleicht waren diese verlorenen 3 Meter kriegsentscheidend dafür, genau dieses Grundstück zu kaufen. Das wäre extrem ärgerlich.
Punkt 5: Altlasten
Zu guter Letzt kommen wir noch auf das Thema Altlasten zu sprechen. Sie sollten prüfen, ob der Grund und Boden, auf dem Sie bauen wollen zu Ihrem Bauvorhaben passt. Wir hatten beispielsweise schon den Fall, dass der Tank einer ehemaligen Tankstelle im Boden zurückgelassen wurde. Im Vorfeld wusste das keiner. Aus diesem Umstand erwuchsen später große Komplikationen.
Alles geprüft?
Es gibt also keine Altlasten, keine Baulasten und auch keine offenen Erschließungsbeiträge?
Dann kann Ihnen beinahe nichts mehr passieren.
Eine Story dazu:
Ich hatte eine fertige Baugenehmigung von der Stadt Bonn für ein Mehrfamilienhaus mit 26 Wohneinheiten. Der Käufer war eine Baufirma mit einem top Chef an der Spitze, der großes Fachwissen und Expertise besaß. In der Regel hatte er für jede schwierige Situation eine Lösung. Aber bei diesem Grundstück kam es zu einer Situation, die wir prüfen mussten, denn sonst hätte der Bauträger ernsthafte Schwierigkeiten bekommen. Und damit wäre das gesamte Vorhaben unwirtschaftlich geworden.
Was ist passiert?
Wir haben überprüft: Baulasten, Erschließungskosten und Altlasten. Dann gab es die Kaufzusage und wir warteten nur noch auf das sogenannte Bodengutachten. Hier sind wir beim Stichwort. Falls Sie sich für ein Grundstück interessieren, fragen Sie gezielt beim Eigentümer nach dem Bodengutachten. Er muss Sie nicht darauf hinweisen, aber wenn Sie ihn danach fragen, muss er Ihnen sagen, ob es eins gibt und Ihnen natürlich auch das Ergebnis mitteilen. Sollte er sich davor versperren oder Ihnen keine Antwort darauf geben, würde ich sowieso die Finger vom Grundstück lassen oder eben alles nochmal selber prüfen. Stellt sich natürlich die Frage, ob sich die Kosten dafür lohnen.
Bei dem Bodengutachten kam heraus, dass es einen Verdacht auf einen hohen Grundwasserspiegel gab. Da wir hier von einem 26 Parteien Mehrfamilienhaus sprechen, war es unerlässlich eine Tiefgarage zu bauen, um die Stellplatznachweise für die Stadt Bonn vorzulegen.
Das Problem bei Grundwasser ist allerdings, dass die Bauweise komplett geändert werden muss. Es reicht nicht mehr, das Objekt nur noch in eine sogenannte weiße Wanne einbetten zu lassen. Sie dürfen sich das wortwörtlich vorstellen wie eine Badewanne unter der Erde, bei der an den Seiten das Grundwasser entlang schwappt. Eine Drainage führt dann das Regenwasser aus diesem Gefäß heraus in die Erde.
Die Maßnahme?
Die Frage ist, welche Maßnahmen hätten ergriffen werden müssen, um solch ein Grundstück dennoch so bebauen zu können, wie es eigentlich in der Baugenehmigung geplant war. Man hätte mit dem sogenannten Berliner Verbauverfahren arbeiten müssen. Zusätzlich wäre es erforderlich gewesen neun Betonsäulen in den Boden zu gießen, die das Wasser von der Grundstücksfläche verdrängen.
Wir hätten das Grundstück von außen drainieren müssen, das heißt ein Ablaufsystem legen müssen, welches das Wasser abführt.
Das Trockenlegen des Grundstücks hätte uns zum einen 500.000€ gekostet und zum anderen hätte dieses Vorhaben auch 3 bis 4 Monate in Anspruch genommen.
Dazu kam ein weiteres Problem. Viele Menschen aus der Baubranche werden das kennen. Während bestimmter Saisonzeiten darf man nicht bauen, beispielsweise in der Brutzeit. Wir wären bei der Durchsetzung in die Brutzeit gekommen. Das hätte bedeutet, dass wir die Baumbestände nicht hätten fällen dürfen und somit wäre die Baustelle über 7 Monate stillgelegt werden müssen.
Den wirtschaftlichen Schaden können Sie sich gewiss vorstellen.
Die Geschichte hat aber ein gutes Ende. In dem Gutachten war nur der Verdacht auf einen hohen Grundwasserspiegel bestätigt. Es war nicht klar, ob es sich um Grundwasser oder Schichtenwasser handelte.
Der Unterschied?
Schichtenwasser tritt oft in Gebieten wie Bonn auf, weil es dort Erdschichten aus Ton und weichen Substanzen gibt. Wenn man dort in den Boden baggert, wird sich das Wasser in den Löchern schnell sammeln.
Schichtenwasser ist daher kein Problem – nur Grundwasser bereitet Bauherren Kopfschmerzen. Wir hatten allerdings ein zeitliches Problem. Montagmorgens stand der Notartermin an, der Verkäufer hatte keine Geduld mehr. Am Freitag davor haben wir die Information bezüglich des Wassers bekommen.
Der Bauträger organisierte uns Samstagabend einen Bagger und am Sonntag trafen wir uns zu viert auf der Baustelle, um acht Löcher zu bohren.
Dort warteten wir zwei Stunden, um zu schauen, wie viel Wasser sich sammelt. Es handelte sich glücklicherweise um Schichtenwasser, sodass wir am Montag beurkunden konnten.
Für mich ist einfach wichtig, Ihnen diesen Zusammenhang zu erklären, denn Sie sehen, der Teufel liegt im Detail. Das Grundstück war komplett sauber. Der Altbestand war abgerissen, es war planiert und erschlossen, keine Altlasten, keine Erschließungskosten, keine Baulasten. Aber mit dem Grundwasserspiegel, mit dem hat keiner gerechnet. Und genau solche Themen sind enorm wichtig. Daher ein gut gemeinter Rat an Sie, alle aufgelisteten Punkte zu berücksichtigen.
Der Bau des Hauses
Beim Bauen selbst sollten Sie vor allem Folgendes beachten:
Nicht sparen!
Sie sollten weder an einem Architekten noch an einem Bauleiter sparen. Vor allem, wenn Sie selbst keine Expertise im Bereich Handwerk haben.
Beachten Sie auch hier, dass der Einkaufspreis also der Herstellungspreis so gewählt ist, dass er Ihren Bedarf auch deckt. Das heißt, es ist nicht immer klug für 300 € weniger pro Quadratmeter ein Haus zu bauen, wenn Sie später laufende Energiebewirtschaftungskosten haben, die wesentlich höher sind.
Hier müssen Sie natürlich selbst schauen, wie Sie finanziell aufgestellt sind.
